En cas de vente d’un immeuble locatif, la situation des contrats de bail constitue un élément déterminant dans la décision d'achat. Le vendeur commet donc un dol lorsqu’il dissimule à l’acquéreur les difficultés financières de l’un des locataires. C’est en ce sens que vient de statuer la Cour de cassation dans un arrêt du 16 septembre 2021. En l’espèce, la promesse de vente prévoyait une obligation d’information à la charge du cédant, dont l’inexécution justifie le versement de dommages et intérêts.

La réticence dolosive en cas de défaut d’information sur la situation locative

Dans l’arrêt du 16 septembre 2021, une société civile immobilière (SCI) avait consenti une promesse de vente au profit d’un établissement financier, portant sur un immeuble en partie loué. Cet accord obligeait le promettant à informer l’acquéreur de tout changement pouvant affecter la situation locative du bien, jusqu’à la conclusion de la transaction. Or, durant cette période de transfert, le vendeur avait eu connaissance des graves difficultés pécuniaires rencontrées par l’un des locataires, remettant en question la poursuite du bail. Il avait alors adressé un courriel au futur acheteur, évoquant une simple procédure de recouvrement des loyers. L’acte de vente définitif avait ensuite été signé au prix de 2 352 000 euros.

Après avoir découvert la situation locative réelle de son bien, la société financière s’est estimée victime d’un dol de la part de son cocontractant. Ce dernier a donc été assigné en paiement de dommages et intérêts afin de réparer le préjudice subi par l’acquéreur, qui aurait pu négocier davantage le prix de cession. La cour d’appel, faisant droit à cette demande, a considéré que la SCI avait sciemment caché l'insolvabilité de son locataire, dont les loyers représentaient près de la moitié des revenus locatifs de l’immeuble. Il souhaitait d’ailleurs résilier son bail concernant un lot, et solliciter une réduction des loyers pour les deux autres lots restants.

Suite au pourvoi formé par le vendeur, la Cour de cassation est venue confirmer la décision des juges d’appel. Elle a ainsi retenu le caractère intentionnel du défaut d’information, portant sur un élément déterminant du consentement de l’acheteur.

Selon la Cour, le cédant aurait commis une réticence dolosive en dissimulant volontairement les difficultés de trésorerie du locataire, afin de ne pas compromettre la transaction.

En effet, l’acquéreur dûment informé aurait pu demander une diminution du prix, voire une annulation de l’opération. Il a donc subi un préjudice du fait de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

La force obligatoire de la promesse de vente

L’arrêt du 16 septembre 2021 vient souligner la portée juridique de la promesse de vente immobilière. Bien que facultative et non-translative de propriété, elle contraint chacune des parties au même titre qu’un contrat. Lorsqu’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente (PUV), seul le cédant se trouve engagé à l’égard de son cocontractant. Il lui réserve ainsi l’exclusivité de l’option d’achat durant un certain délai. En l’espèce, la PUV prévoyait en outre un devoir d’information de l’acquéreur sur la situation locative du bien. Le manquement à cette obligation de bonne foi constitue donc une réticence dolosive, justifiant le versement de dommages et intérêts ou l’annulation pure et simple de la transaction.

Sachez qu’en qualité d’agent immobilier, votre responsabilité peut également être engagée en cas de non-respect de la promesse de vente.

Selon la jurisprudence, l’intermédiaire professionnel doit non seulement permettre la rencontre des volontés, mais aussi assurer la régularité de la transaction. En tant que rédacteur de la promesse, vous êtes donc tenu d’en garantir l’efficacité juridique, y compris à l’égard de l’acquéreur. À ce titre, il vous incombe de délivrer toute information pouvant influencer la décision d’achat. En cas de manquement, une action en responsabilité civile peut être exercée à votre encontre pendant cinq ans après la conclusion de la vente.

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