En tant qu’agent immobilier, vous venez d’obtenir une offre d’achat conforme au prix demandé. Le propriétaire, qui ne souhaite plus céder son bien, refuse la proposition et résilie le mandat d'entremise. Est-il alors possible de lui réclamer le versement d’une indemnité ? Dans un arrêt du 8 septembre 2021, la Cour de cassation rappelle que le mandataire immobilier ne peut exiger aucune somme d’argent avant la conclusion de la vente, sauf en cas de clause de représentation ou de faute du vendeur.
Aucun droit à indemnisation en l’absence de vente
Dans l’
arrêt du 8 septembre 2021, une société immobilière se voit confier la vente d’un appartement estimé à 86 500 €, incluant des honoraires de 6 500 €. Les parties concluent un mandat d’entremise, par lequel l’agence s’engage à rechercher de potentiels acheteurs et à négocier les conditions de la transaction. Ce contrat est conclu pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction. Durant son exécution, un candidat acquéreur émet une proposition d’achat au prix figurant dans l’annonce. Le propriétaire, ayant déjà renoncé à vendre son bien, refuse cette offre et met fin au contrat.
L'agence immobilière, qui estime avoir accompli ses engagements, assigne le mandant et demande le règlement d’une indemnité égale au montant de sa commission, au titre de la clause pénale. Celle-ci prévoit en effet le paiement d'une somme forfaitaire en cas d’inexécution contractuelle par l’une des parties. Cette requête est cependant rejetée par la cour d’appel, qui précise que la clause pénale ne s’applique qu’en cas de conclusion effective de la vente. Le mandant est toutefois condamné au versement de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de bonne foi à l’égard de son cocontractant.
Suite au pourvoi formé par la société immobilière, la Cour de cassation énonce qu'aucune somme d’argent, à quelque titre que ce soit, n’est due à l’agence avant que la transaction ne soit constatée dans un acte écrit. En outre, dans le cadre d’un mandat d’entremise même exclusif, une offre d’achat au prix demandé ne vaut pas vente. La clause pénale reste donc inapplicable à ce stade. Le propriétaire conserve ainsi la liberté d’accepter ou non toute proposition et de rompre le contrat quand il le souhaite, sans avoir à indemniser le mandataire.
Les cas exceptionnels d’indemnisation de l’agent immobilier
En tant que simple intermédiaire, vous ne pouvez prétendre à aucune indemnisation après le rejet d’une offre au prix, fût-elle suivie d’une résiliation du contrat. En effet, la proposition d’achat s’analyse en une entrée en pourparlers qui ne peut obliger le vendeur à conclure la transaction. Seule une clause de représentation vous permet de vous substituer à lui et de le contraindre juridiquement. Soyez donc vigilant lors de la rédaction de votre mandat.
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En l’absence de vente, le mandataire immobilier peut également obtenir réparation lorsqu’il subit un préjudice causé par la faute du vendeur. Certes, le refus d’une offre au prix et la résiliation tardive du mandat ne sont généralement pas considérés comme fautifs. Cependant, il en va autrement lorsque le comportement du vendeur fait perdre à l’agent une chance de percevoir une commission à laquelle il pouvait légitimement s’attendre. Dans cette hypothèse, la jurisprudence lui reconnaît le droit d’être indemnisé de son préjudice. La perte de chance justifie ainsi le versement de dommages et intérêts, qui restent souvent inférieurs au montant des honoraires.
En effet, les juges apprécient assez strictement les arguments invoqués par les agents. Plusieurs vendeurs ont néanmoins été condamnés à indemniser leur mandataire après avoir utilisé de faux noms lors des visites. La jurisprudence qualifie également de fautive la non-réitération d’une vente après la réalisation des conditions suspensives. De même, les manœuvres frauduleuses destinées à évincer l’agent de la transaction justifient son droit à rémunération.
