La Cour de cassation a très récemment eu l’occasion de rappeler les conditions d’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, pour défaut d’entretien d’un élément dont il ignorait l’existence, mais installé sur une partie commune (Cass. civ. 3, 30 novembre 2023, n° 22-22.738).

Une société locataire d’un local commercial situé en sous-sol d’un immeuble, subi un dégât des eaux trouvant son origine dans le dysfonctionnement d’une pompe de relevage.

La société a assigné les bailleurs, le syndicat des copropriétaires, ainsi que la société d’assurance de ce dernier, en indemnisation de son préjudice.

La Cour d’appel saisie du contentieux tranche en faveur du syndicat des copropriétaires, dont il exclut toute responsabilité.

La Cour se fonde notamment sur la circonstance que les bailleurs ayant procédé à l’installation sur les parties communes, de la pompe de relevage à l’origine du dégât des eaux, n’a jamais informé le syndicat des copropriétaires de ladite installation.

Qu’en conséquence, il ne pouvait être reproché au syndicat un défaut d’entretien sur un élément dont il ignorait l’existence.

La société conteste cette analyse à l’appui d’un pourvoi en cassation, en soutenant, notamment, que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité en s’appuyant sur la faute des bailleurs, sauf à démontrer que cette faute revêt un cas de force majeure.

Or, la force majeure n’est nullement rapportée en l’espèce, de sorte que la responsabilité du syndicat doit être retenue.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel pour un motif de pur droit, sans trancher le fond de l’affaire.

Ainsi, la question de savoir si le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée en présence d’une faute d’un tiers, en l’occurrence celle des bailleurs, n’a pas été tranchée dans cet arrêt.

Cela étant, il est de jurisprudence constante qu’un syndicat des copropriétaires ne peut écarter sa responsabilité pour défaut d’entretien d’un élément relevant des parties communes, qu’en présence d’une faute d’un tiers revêtant les caractéristiques de la force majeure, et ce, indépendamment de la connaissance par le syndicat de la présence dudit élément sur les parties communes (le syndicat disposera alors d’un recours à l’encontre des copropriétaires ne l’ayant pas informé de ladite installation sur les parties communes).