La loi elan etude de sol de 2018 entraînait obligatoirement des investigations préalables concernant la vente d’un terrain constructible mais pas encore bâti lorsque celui-ci était directement implanté dans une zone à risque. Dès que ce type de terrain était dans une zone représentant un risque potentiel de retrait et gonflement sur les sols argileux, un diagnostic devait alors être réalisé se traduisant par une etude du sol.

Ce dispositif devait être appliqué en début d’année 2020 mais les décrets n’étaient pas encore prononcés permettant de définir plus précisément les modalités d’application. Très attendu chez les professionnels, l’arrêté est enfin apparu le 22 juillet 2020 pour être ensuite publié dans le journal officiel à la date du 9 août 2020.

Cette fois-ci, l’etude de sol obligatoire lorsqu’elle concerne une zone à risque défini :

• Une analyse minéralogique concernant les matériaux du sol.
• Les proportions argileuses du sol.
• La géotechnique plus en prenant en compte la granulométrie et ses différentes variations.

Le deuxième article défini dans l’arrêté présente les différentes zones considérées en risque fort et en risque moyen qui devront directement être soumises à une etude de sol.

Une etude des sols en fonction de la zone

En effet, une etude de sol obligatoire loi elan se base sur une nomenclature de la construction ainsi que de l’habitation. Pour qu’une zone d’exposition soit considérée comme forte, celle-ci doit présenter des formations argileuses continues et épaisses. Cela implique un sol qui aura davantage de variations et un comportement géotechnique qui présente une plus grande sensibilité. Une etude sol est absolument nécessaire dans ce type de zone.

Mais l’etude de sol obligatoire dans les zones d’expositions moyennes où cette fois-ci les formations argileuses sont plutôt discontinues et minces. Même si l’argile n’est pas en prédominance, il présente néanmoins un comportement géothermique sensible, d’où la nécessité de réaliser une etude de sol.

L’etude de sol doit être nécessairement jointe dans les avant-contrats qui ont pu être conclus avant la date du 10 août 2020. Bien évidemment cela doit concerner une zone à risque fort ou à risque moyen et l’etude de sol sera directement annexé à la promesse. La charge en revient au vendeur qui sera dans l’obligation de fournir l’etude de sol à l’acheteur. Certaines exceptions peuvent avoir lieu dans des zones urbaines spécifiques dans le cadre de la construction de maisons individuelles ou les règles de l’urbanisme ne sont pas applicables.

Les sanctions en cas du non-respect de l’etude de sol

Pour le moment c’est un paradoxe car l’etude de sol est bien définie comme obligatoire par le dernier décret mais aucune sanction n’est alors prévue en cas d'absence.

De ce fait, c’est le droit commun qui devra directement s’appliquer en engageant la responsabilité du vendeur ainsi que celle des professionnels débiteurs dans le cadre d’une obligation de conseil. En l’absence d’une etude de sol, un risque est alors pris sur le bâtiment pouvant engendrer des dégradations importantes.

Lorsqu'une etude de sol est réalisée à travers une étude géothermique, celle-ci possède une durée de validité de 30 ans si aucune modification sur le sol n’a été appliquée.

Selon l’arrêté, l’étude géothermique concernant la conception pour la prise en compte des caractéristiques et de l’implantation du bâtiment doit fixer les prescriptions constructives en fonction de la nature du sol, mais également en fonction des projets de construction tout en considérant les recommandations définies au cours de l’étude géothermique préalable. De ce fait, le risque de mouvements du terrain par rapport à la réhydratation des sols et à la sécheresse sont ainsi considérés et pris en compte dans un dossier de synthèse.
Lorsqu’il s’agit d’un projet d’extension qui auparavant a déjà bénéficié d’une étude géothermique de conception, la première étude sera parfaitement valable à condition que le procédé constructif ne soit pas modifié.