La Cour d’appel de Rouen a récemment eu à trancher un contentieux dans lequel un agent immobilier ayant concouru à une vente immobilière, sollicitait le paiement de ses honoraires, alors même que l’acquéreur a refusé de réitérer la vente auprès du notaire (CA Caen, 06-12-2022, n° 21/00985).

En l’espèce, un mandat de recherche portant sur l’acquisition d’un fonds de commerce a été régularisé, stipulant en faveur du mandataire un honoraire de négociation.

Le même jour, le mandant déchargea le mandataire de la mission de recherche qui lui avait été confiée, au motif que suite aux recherches effectuées par l’agent immobilier, ce dernier avait trouvé un fonds lui convenait parfaitement, dont il se porte en conséquence acquéreur.

Cette décharge précisant que le mandant s’engage à verser à l’agent immobilier un montant au titre des honoraires de négociation d’un montant hors taxes de 70.000€.

Cela étant, lors de la régularisation de l’acte définitif de vente, l’acquéreur refusa de se présenter, de sorte qu’une mise en demeure lui a été adressée.

Nonobstant cette mise en demeure, l’acquéreur ne s’est jamais présenté, et n’a jamais signé l’acte définitif de vente.

En conséquence, l’agent immobilier a assigné ce dernier en paiement de la commission convenu, soit 84.000€ TTC.

A hauteur d’appel, l’acquéreur tente de soutenir que le mandat initial ne serait pas valable, sur le fondement de l’article 6 de la loi Hoguet prévoit que « l'agent immobilier ne peut réclamer aucune rémunération d'entremise s'il ne détient, préalablement à toute négociation, un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de cette rémunération ainsi que la partie qui en aura la charge ».

En effet, il soutenait que compte tenu de la quasi-concomitance de la signature du mandat et de la décharge de ce dernier, l’agent avait nécessairement démarché les potentiels propriétaires avant sa signature, de sorte qu’il avait agit en dehors de tout mandat.

Cet argument est balayé par la Cour d’appel, considérant que : « il n'y a rien d'étonnant à ce que la négociation entre l'acheteur et le vendeur, par l'entremise de l'agent immobilier, ait abouti favorablement en l'espace de quelques heures seulement, (l’agent immobilier) ayant en effet déjà intégré l'offre de vente (du propriétaire du bien vendu) dans son portefeuille de clientèle. Dès lors, il ne lui restait plus qu'à trouver un candidat acquéreur (…), et à rapprocher les deux parties pour qu'elles parviennent à un accord, lequel a pu aboutir favorablement au cours de la même journée ».

L’acquéreur soutient également, sur le fondement du même article 6 de la loi Hoguet, que lorsqu’une opération n’a pas été définitivement conclue, aucune commission ne peut être exigée ni même acceptée par l’agent immobilier.

Or, en l’espèce, la vente n’a jamais été réitérée par l’acquéreur, de sorte qu’elle jamais été définitivement conclue.

En conséquence, l’agent ne peut valablement solliciter aucune commission pour cette vente qui n’a pas abouti.

La Cour d’appel confirme sur ce point l’analyse du Tribunal judiciaire.

En revanche, la Cour accueille favorablement la demande de dommages et intérêts formée par l’agent immobilier à l’encontre de l’acquéreur, d’un montant de 84.000€ TTC.

En effet, la Cour d’appel retient que « dès lors qu'il existe un lien de causalité direct et avéré entre ce refus fautif de l'acquéreur de réitérer la vente à laquelle il s'était engagé et la perte de la commission que l'agent immobilier aurait perçue si la vente avait été réitérée, (l’acquéreur) doit être condamné à payer à (l’agent) une somme équivalente, d'un montant de 84.000 €, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par celui-ci »

Ainsi, dans l’hypothèse où l’une des parties refuse de manière fautive de réitérer la vente à laquelle elle s’était pourtant engagée, l’agent immobilier dispose de la faculté de solliciter le paiement d’un montant égal à sa commission, sur le fondement de la responsabilité civile de la partie fautive.

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