L’obtention d’un crédit immobilier n’est plus autant facile que cela l’était il y a encore quelques mois et on pourrait croire que cela ne vient que commencer. La cause de cette situation est la mise en application des recommandations faites par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) aux différentes banques en France. Formulées en fin de l’année écoulée, ces recommandations devaient contribuer à la stabilité financière en France. Selon l’institution, il est capital que les banques fassent preuve de plus de vigilance dans l’octroi du credit immobilier afin d’éviter le surendettement des emprunteurs. Les conditions sont revues et les effets se remarquent déjà.

Les recommandations du HCSF et leurs premiers effets

Suite aux recommandations formulées par le HCSF, plusieurs banques ont décidé de privilégier une durée de credit immobilier de 20 ans. D’autres sont plus rigoureuses et refusent tout octroi de prêt sur une durée supérieure à 25 ans (alors qu’elles pouvaient les accepter il y a quelques semaines). Ces différentes décisions des banques ont fait baisser la durée de prêt de 5 mois entre décembre 2019 et janvier 2020.

La durée de credit immobilier et le taux d’endettement revus

Depuis le début de cette année, les banques ne doivent plus accorder des prêts sur une durée supérieure à 25 ans. De plus, le taux d’endettement ne devait plus dépasser 33 %. Autrement dit, le montant de credit immobilier à rembourser par un emprunteur ne doit pas dépasser 33 % du revenu net de ce dernier. A voir de plus près, il semble que les jeunes emprunteurs soient les premières personnes à souffrir de cette restructuration. En effet, ils sont généralement ceux qui optent pour des crédits sur une durée supérieure ou égale à 25 ans. Ces nouvelles conditions risquent donc de réduire les emprunteurs issus de cette catégorie.

Il est d’ailleurs estimé entre 100000 et 130000 ménages qui seront dans l’impossibilité de se voir octroyer un crédit immobilier en cette année 2020.

De la même manière, selon le site meilleurtaux.com, ce sont encore les jeunes (en moyenne 35 ans) qui se font octroyer un prêt pour lequel les mensualités sont supérieures à leur revenu net. Ceci se comprend mieux à partir du profil établi pour un emprunteur demandant un prêt sur une durée de plus de 25 ans avec un taux d’endettement supérieur à 33 %. Avec un âge moyen de 33.3 ans, il (son foyer) a en moyenne un revenu mensuel de 3884 euros alors qu’il emprunte 247079 euros.

Le crédit immobilier, taux en montée

L’augmentation du taux immobilier remarqué dans les grilles concerne les emprunteurs à faible revenu, avec peu d’apport ou faisant un prêt sur une plus longue période. Toujours dans le but de limiter la durée de prêt, plusieurs banques imposent déjà un seuil minimum d’apport aux emprunteurs. Le taux credit immobilier actuel connaît une augmentation respectivement de 1.15 %, de 1.35 % et de 1.55 % pour une durée de 15 ans, de 20 ans et de 25 ans. Il existe néanmoins un certain nombre de banques (insignifiant, certes) qui ont plutôt opté pour une baisse de leur taux de credit immobilier jusqu’à environ 0.16 % en ce début d’année.

Un apport individuel, condition cruciale de prêt

Selon meilleurtaux.com, un emprunteur avec moins de 5 % d’apport et demandant un credit immobilier sur 25 ans a le profil classique suivant : montant de prêt 179304 euros, âge 32.4 ans , revenu du foyer 3003 euros. Les ménages à faibles revenus sont désormais tenus de faire un apport personnel aux banques prêteuses. C’est désormais un critère décisionnel pouvant conduire à la validation ou non de l’octroi de prêt au ménage. Cette nouvelle condition permet aux emprunteurs de pouvoir se payer la superficie dont ils ont besoin pour leur habitat, sur une période inférieure à 25 ans et sans pour autant tomber dans un risque de surendettement. Il est vrai que le HCSF n’a pas mentionné un niveau d’apport spécifique. Cependant, il peut être très difficile aujourd’hui d’obtenir un credit immobilier à 110 %. Aujourd’hui, presqu' aucune banque ne souhaiterait financer un couple ayant pour revenu mensuel 2600 euros et sans apport. En effet, un tel dossier risque de ne jamais être satisfait alors que cela l’aurait été très facilement l’année passée.

Qu’en est-il des investisseurs ?

Les recommandations du HCSF seraient plus profitables aux acquéreurs de leur résidence principale qu’aux investisseurs, selon le responsable du courtier Vousfinancer. Ces derniers représentaient en 2019, 20 % des acheteurs du monde immobilier. Ils pourraient être les plus touchés par la mise en application des recommandations du HCSF, même si notre première attention a été portée sur les ménages à faibles revenus. Les critères de calcul credit immobilier actuels ne les arrangent pas du tout ou presque pas. En effet, pour les investisseurs en location, ils contractent généralement un taux d’endettement de 35 % dans plus de 33 % des cas. Alors que certaines banques refusent catégoriquement tout dossier d’investissement locatif, d’autres préfèrent jouer sur les critères de calcul credit immobilier. Désormais ce calcul credit immobilier ne se fait plus par la méthode différentielle qui augmentait les chances d’obtention du crédit. Suite à ces recommandations, c’est une multitude de français qui se voient privés de revenus complémentaires en immobilier.

Comment évoluent les taux immobiliers ?

La meilleure production de credit immobilier historique a été enregistrée en 2017 suivie de celle de 2019 qui est de 258 millions d’euros. Ceci est dû principalement à la hausse des renégociations et des transactions immobilières en 2019. Ainsi, la production credit immobilier prévue pour 2020 doit clairement être en baisse à cause de la montée légère des taux par rapport à 2019, la baisse des objectifs de production de plusieurs banques et aussi à cause des recommandations du HCSF telles que présentées plus haut.

En Janvier, nous avons assisté à une hausse du taux immobilier dans plusieurs banques. Ces valeurs enregistrées semblent rester constantes depuis ces dernières semaines.

Pour une durée de prêt de 15 ans, le taux moyen enregistré en France est de 1 %. Pour cette même durée le meilleur taux crédit immobilier est enregistré dans le région Nord et est de 0.64 % contre 0.66 % dans la méditerranée. Les autres régions présentent un taux de 0.75 %.