La Cour de cassation a récemment eu à trancher et préciser, les conséquences de la caducité d'une promesse de vente. Cette décision revêt un intérêt tout particulier pour les professionnels de l'immobilier, dans la mesure où le cas d'espèce soumis à la Cour a été introduit par un agent immobilier, poursuivant l'acquéreur défaillant en paiement de sa commission (Cass. 3ème civ. 14/12/2022, n°21-24/539).

LES FAITS

Une promesse de vente a été consentie par le propriétaire du bien à un potentiel acquéreur, laquelle promesse faisait notamment mention d'une condition suspensive à la charge du bénéficiaire, portant l'obtention d'un prêt bancaire, d'un montant maximum de 414.000€ et d'un taux maximal de 2% l'an. Cette promesse contenait également, une clause d'indemnité d'immobilisation, ainsi qu'une clause destinée à garantir à l'agent immobilier, le paiement de sa commission en cas de non-réalisation de la condition suspensive aux torts de l'une des parties.

Or, le bénéficiaire de la promesse a notifié au promettant (le vendeur) sa renonciation à l'acquisition projetée. Ce dernier refuse, en outre, à s' acquitter de la commission de l'agent immobilier, ainsi qu'au paiement de l'indemnité d'immobilisation au promettant.

Fort de ce constat, l'agent assigne l'acquéreur d'une demande tendant à voir ce dernier condamner au paiement de sa commission. 

L'agent (pour le paiement de sa commission) et le promettant (pour le paiement de l'indemnité d'immobilisation), soutiennent, dans le cadre de cette procédure, que la condition suspensive n'a pas été réalisée du seul fait de l'acquéreur. Ils appuient leur argumentation sur le fait qu'une offre de prêt conforme aux caractéristiques mentionnées dans la promesse leur aurait bien été adressée (414.000€ au taux de 2%). 

Cela étant, l'offre de financement dont il s'agit, ne portait pas sur le montant de 414.000€, mais sur un montant de 407.000€. Or, la condition suspensive était rédigée comme suit : "obtention d'un prêt d'un montant de 414.000€ maximum ...".

LA SOLUTION DE LA COUR D'APPEL ET DE LA COUR DE CASSATION

Compte tenu de la rédaction de la condition suspensive, tant la Cour d'appel que la Cour de cassation, retiennent que "l'indication, dans la promesse, d'un montant maximal du prêt n'était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d'un montant inférieur".

En conséquence, la Cour en déduit que la défaillance de la condition suspensive n'est nullement imputable au bénéficiaire de la promesse, laquelle est devenue caduque. 

Concrètement, les répercussions de cette décision sont importantes tant pour le promettant que pour l'agent immobilier : le premier n'ayant aucun droit au paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée, le second n'ayant aucun droit au paiement de sa commission. 

Cet arrêt rappelle l'importance toute particulière de la rédaction des conditions suspensives dans tout contrat de vente immobilière. 

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