La Cour de cassation a récemment eu à se prononcer sur une demande de réduction de la commission revenant à l'agent immobilier, aux termes d'un mandat de vente. La réduction des honoraires de l'agent est notamment fondée sur un manquement de ce dernier à son obligation de conseil (Cass. civ. 1ʳᵉ, 16/03/2022, n°20/20.334).

En vertu d'un mandat de vente exclusif, un agent immobilier négocie et rédige un compromis de vente, moyennant une commission de 30.000€ à la charge de l'acquéreur. Cela étant, postérieurement à la signature dudit compromis de vente, le terrain s'est révélé, non seulement être d'une surface inférieure à celle annoncée, mais également, frappé d'une servitude conventionnelle. Fort de ce constat, les acquéreurs ont invoqué divers manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil, et ont, après réitération de la vente en la forme authentique, refusé de payer la commission convenue. L'agent immobilier n'a ainsi eu d'autre alternative que de procéder à l'assignation des acquéreurs en paiement de la commission due. 

À l'occasion de cette procédure, les acquéreurs sollicitent, à titre de demande reconventionnelle, la condamnation de l'agent immobilier au paiement de dommages et intérêts qu'ils évaluent à 30.000€.

LA POSITION DE LA COUR D'APPEL

La Cour d'appel a condamné les acquéreurs au paiement de la commission de l'agent immobilier, et rejeté leurs prétentions indemnitaires.

Pour ce faire, la Cour d'appel s'est notamment fondée sur la circonstance que le notaire instrumentaire, avait bien informé les acquéreurs de l'existence de la servitude préalablement à la signature de l'acte authentique de vente, et que, nonobstant ladite servitude, les acquéreurs "ont fait preuve d'un grand empressement en vue de la réalisation de la vente et qu'ils ont persisté dans leur volonté de vite conclure l'affaire".

Les acquéreurs se pourvoient en cassation, en soutenant qu'ils n'avaient pas connaissance de l'existence de ladite servitude au jour de signature du compromis de vente, et que cette seule circonstance était de nature à justifier d'elle-même la réduction des honoraires de l'agent immobilier, outre sa condamnation à des dommages et intérêts.

LA POSITION DE LA COUR DE CASSATION

La Cour de cassation confirme la position de la Cour d'appel, en retenant que : "Après avoir exactement énoncé que la réduction de la rémunération de l'agent immobilier, qui a une dimension réparatrice, doit être appréciée au regard du préjudice réellement subi par celui qui invoque la faute, la cour d'appel a, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation et sans méconnaître l'autorité de la chose jugée, estimé que les acquéreurs, qui, après avoir été informés de l'existence de la servitude non aedificandi, avaient poursuivi la vente avec empressement, ne justifiaient d'aucun préjudice résultant de la faute de l'agent immobilier.".

La Cour confirme ainsi la position de la Cour d'appel, et refuse de se prononcer dans le sens de l'engagement de la responsabilité civile professionnelle de l'agent immobilier. Cela étant, la Cour constate une faute de l'agent immobilier, laquelle n'est cependant pas suffisante à une réduction de sa commission. En effet, la Cour rappelle qu'une réduction de la commission ne peut qu'être la conséquence d'une faute de l'agent dans son devoir de conseil et d'information, ainsi que la démonstration d'un préjudice. Or, les  mandants de l'agent immobilier ne justifiaient, en l'espèce, d'aucun préjudice imputable à la faute de l'agent.

Cet arrêt rappelle, une fois encore, la vigilance toute particulière dont doit faire preuve l'agent immobilier dans le cadre des diligences qu'il accomplit pour le compte de ses mandants, ainsi que dans la rédaction des actes juridiques dont il a la charge.