La Cour de Cassation à très récemment rendue un important arrêt, précisant que le vendeur ayant directement réalisé les travaux au sein d'un bien immobilier est assimilé à vendeur professionnel. Cette position a pour conséquence directe, l'impossibilité pour le vendeur d'opposer à l'acquéreur une clause de non-garantie figurant dans l'acte de vente (Cass. civ.3ᵉ, 19 octobre 2023, n°22-15.536).

En l'espèce, une SCI a vendu une maison d'habitation à un acquéreur, lequel a rapidement constaté de multiples désordres affectant le bien acquis. 

Fort des désordres ainsi constatés, l'acquéreur fait diligenter une expertise sur le bien, et assigne la SCI venderesse sur le fondement des vices cachés (article 1643 du Code civil).

En défense, la venderesse se retranchait derrière l'acte de vente, contenant une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.

La Cour d'appel de Limoges, dans un arrêt du 10 février 2022, rejette la demande de l'acquéreur sur le fondement des vices cachés, dès lors que les vices étaient apparents.

L'acquéreur se pourvoit en cassation, en exposant que le vendeur ayant lui-même réalisé les travaux doit être assimilé à un vendeur professionnel. Partant, il soutient qu'en sa qualité de professionnel, ce dernier est présumé connaître les vices au moment de la vente, et ne saurait se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

La Cour de cassation retient l'analyse de l'acquéreur, et considère que le vendeur ayant réalisé les travaux affectés d'un désordre, ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Ce faisant, la Cour s'inscrit sa jurisprudence établie de longue date : Cass. civ. 3, 26 février 1980, n° 78-15.556 ; Cass. civ. 3, 9 février 2011, n° 09-71.498 ; Cass. civ. 3, 10 juillet 2013, n° 12-17.14.