Les baux commerciaux sont régis par des dispositions spécifiques, imposant, notamment, l'annexion d'un état des risques (notamment pollution et technologiques) datant de moins de six mois, conformément aux articles L.125-5 II et R.125-23 du Code de l'environnement. La Cour de Cassation s'est récemment prononcée sur les conséquences de l'absence de communication de cet état des risques et pollution datant de moins de six mois (Cass. civ. 3, 21 septembre 2023, n° 22-15.850).

Le point V de l'article L.125-5 du Code de l'environnement précise qu'en cas de non-respect de cette obligation, le locataire dispose de la faculté de solliciter la résolution du bail ou de saisir le juge d'une demande en diminution du loyer.

En l'espèce, le preneur d'un local commercial sollicitait la résolution du bail commercial au motif que l'état des risques technologiques ne lui avait pas été remis par le bailleur lors de la conclusion du bail.

La Cour d'Appel de Versailles, dans un arrêt du 15 janvier 2019 (n°16/07715), avait retenu la nullité du bail commercial du simple fait de l'absence d'annexion de l'état des risques technologiques, conformément aux dispositions de l'article L.125-5 du Code de l'environnement, sans rechercher si la présence d'un quelconque préjudice ou dommage pour le locataire. 

Le bailleur s'est pourvu en cassation, et un arrêt a été rendu par la 3ᵉ chambre civile de la Cour de cassation en date du 10 septembre 2020 (n°19-13.760).

La Cour de cassation casse et annule l'arrêt précité de la Cour d'appel de Versailles, au motif que les juges n'ont pas recherché si le manquement imputé au bailleur était d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

La Cour a ainsi renvoyé les parties devant la Cour d'appel de Paris, afin qu'un nouvel arrêt soit rendu.

En date du 2 février 2022 (n°20/14673), ladite Cour d'appel rend un arrêt ... contraire à la position de la Cour de cassation !

En effet, la Cour d'appel résiste à la position de la Cour de cassation, en considérant que le preneur est en droit de solliciter la résolution du bail, du simple fait du défaut de transmission de l'état des risques technologiques, et ce, sans avoir à rechercher si le manquement imputé au bailleur est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Le bailleur, une nouvelle fois, se pourvoit en Cassation. 

C'est dans ce contexte que la Cour a rendu son arrêt en date du 21 septembre dernier, considérant, dans des termes identiques à sa décision du 10 septembre 2020, à savoir : 

" En se déterminant ainsi, sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » et ce, au visa de l'ancien article 1184 du Code civil désormais répertorié aux articles 1217 et suivants dudit code".

Il reviendra finalement, à la Cour d'appel de Paris autrement composée, de se conformer à la décision de la Cour de cassation, en recherchant si, dans les faits soumis à son appréciation, un manquement suffisamment important pour justifier la résiliation du contrat de location, peut être imputé au bailleur.