Le plan d'exposition au bruit est entré en vigueur le 1er juin 2020. Un plan qui bouleverse de nombreux projets immobiliers, autant du point de vue de la location que de l'acquisition !
Le plan d'exposition bouleverse les codes : qu'est ce qui a réellement changé depuis le 1er juin ? Quels seront les impacts sur l'immobilier ? Cette obligation entre réellement au cœur des débats ...
Le diagnostic bruit : un document qui freine l'expansion des zones aéroportuaires ? Ou un simple document de routine ?

Le plan d'exposition au bruit : Quézaco ?

Le plan d'exposition au bruit vient poser un diagnostic sur l'acoustique perçue au sein de l'appartement ou de la maison concernée.
Le but de ces plans est de ne pas mettre en péril l'économie de ces zones, tout en permettant aux populations qui y habite d'être au courant, de savoir à quoi elles s'exposent ! Pouvons-nous dire que cela est positif ? Rien n'est moins sûr...
Ce sont près de 600 zones aéroportuaires qui sont touchées par cette obligation. Si 200 aéroports avaient déjà mis en place un tel document, présentant les nuisances acoustiques, au sein des zones alentours à l'aéroport lui-même, tous les aéroports sont maintenant concernés.
Ainsi le PEB permettrait de ne pas exposer une nouvelle population aux nuisances aériennes. Mais l'impact immobilier a-t-il été réellement étudié ?

Des degrés de nuisances

Le diagnostic du bruit ou plutôt le fait d'informer les acquéreurs dans chaque appartement, chaque maison des zones concernées est ainsi obligatoire !

Via le fameux PEB, l'appartement est diagnostiqué comme appartenant à des zones distinctes : A, B, C ou D.
Les appartements présents dans les zones A ne peuvent être utilisés que pour le bon fonctionnement de la zone aéroportuaire : difficile, voire même impossible donc d'acquérir ou de louer au sein de ces zones ! Seuls sont à présent autorisés les logements essentiels aux activités aéronautiques, industrielles et commerciales.
La zone B du plan d'exposition au bruit, possède des nuisances aériennes moins importantes, mais des restrictions tout autant strictes.
Les zones C et D, quant à elle, sont associées à des gênes modérées ou faibles, qui auront tout de même de grands impacts sur les acquisitions et locations au sein de ces zones.

Qui est concerné ?

Le PEB doit ainsi être annexé au PLU, plan local d’urbanisme ainsi qu'au PSMV, plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) de chaque ville.
Toutes les communes touchées par cette obligation ( un pseudo diagnostic bruit obligatoire) vont-elles parvenir à conserver un marché immobilier actif ?
Chaque futur locataire ou acquéreur, pourra avoir accès au diagnostic bruit de son appartement futur.
Ainsi, il pourra décider de son acquisition en fonction du diagnostic bruit (bien qu'il soit encore présomptueux de parler d'un vrai" diagnostic").

Un impact direct sur l'immobilier ?

Si l'accès à ce document peut être positif, il peut également être source de discussion. Les acheteurs ou les locataires pourront faire évoluer à la baisse le prix de vente ou de location des biens, en fonction de la zone dans laquelle se situe l'appartement. Le diagnostic bruit a donc un impact direct sur le domaine immobilier. Certaines zones, à proximité de grands aéroports vont ainsi perdre plus de 7 % de leur valeur dans un futur relativement proche.
L'immobilier, au sein de ces zones, sera ainsi dicté par le diagnostic bruit, réalisé et réactualisé régulièrement.
Les rapports locatifs sont alors améliorés, transparents, au détriment des vendeurs et propriétaires.

Des impacts indirects ?

Si les impacts directs du diagnostic bruit sont non négligeables, ces plans auront également des impacts indirects, notamment vis-à-vis de la possibilité d'acquérir des terrains constructibles.
Les zones A, parfois mêmes les zones B seront restreintes du point de vue de la construction. Seules quelques exceptions pourront être faites ! Ainsi, l'activité économique, immobilière des zones proches des aéroports est condamnée à stagner durant de longues années.

Un plan d'exposition au bruit en constante évolution ... danger pour l'immobilier !

C'est la loi du 6 juillet 1989 qui pose le principe de gêne acoustique dans le paysage immobilier. Il faudra attendre la loi d’orientation des mobilités du 24 décembre 2019 pour que ce positionnement soit accentué et deviennent peu à peu obligatoire pour chaque bien.
Serait-il envisageable d'étendre le plan d'exposition au bruit à toutes les zones du territoire Français ? Jusqu'à maintenant, seuls les nuisances aéroportuaires sont prises en compte, mais quels seraient les impacts si celui-ci devait s'étendre aux nuisances routières, ferroviaires, maritimes, industrielles ...
Le PEB, donne une visibilité de l'acoustique présente sur des zones précises : il pourra ainsi, s'il était amené à être étendu, entraîner une chute globale des prix dans le domaine immobilier. De quoi apporter débats, tourments et questionnements ...