À l'heure de la flambée des prix de l'immobilier au sein des grandes agglomérations, le coût au m² peut dépasser les 10 000 € à Paris. Il peut dès lors s'avérer difficile pour les locataires de trouver un logement dans la capitale. Les étudiants sont par ailleurs pénalisés puisqu'ils ne disposent pas des moyens nécessaires pour pouvoir louer une habitation décente afin de poursuivre leurs études.
Pourtant, il existe un dispositif légal qui permet de louer des logements à des prix imbattables. La loi du 1er septembre 1948, adoptée dans l'optique de contrecarrer la crise immobilière postérieure à la Seconde Guerre mondiale, est toujours en vigueur.
Dans quels cas est-il possible de bénéficier de ce régime particulier ? Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir.
Les logements construits dans certaines agglomérations de plus de 10 000 habitants ou limitrophes avant le 1er septembre 2018 sont soumis à la (loi 1948). Le texte prévoit un encadrement spécifique des loyers selon 6 catégories qui dépendent de l'état de l'habitation concernée.
De cette manière, les logements II A sont des biens réputés pour leur qualité. Ceux-ci sont construits à partir de matériaux de très bonne qualité et disposent d'un WC, d'une salle de bain et du chauffage central. À l'inverse, la classification IV englobe une habitation construite à partir de matériaux défectueux qui ne dispose d'aucun équipement.
Il faut savoir que le champ d'application de la loi 1948 diminue progressivement. Si les biens construits avant cette date sont concernés, les locataires doivent y être installés avant le 23 décembre 1986. Cela signifie que seuls les contrats de bail conclus avant cette date continuent à bénéficier de ces loyers à prix cassés aujourd'hui. Si le logement est libéré après 1986 puis reloué, les dispositions légales de la loi de 48 ne s'appliquent plus.
De plus, une loi en date du 13 juillet 2006 interdit la transmission du droit de bail aux héritiers. Par exemple, un de vos proches qui bénéficiait de cette loi ne peut plus vous léguer son bail pour que vous puissiez en profiter.
Les loyers sont encadrés en fonction de la qualité et des équipements du logement concerné. Notez que le décret du 17 septembre 2019 précise que l'augmentation maximum des loyers ne peut excéder 1,70 % et qu'il est interdit de le réévaluer à la hausse pour une habitation de catégorie IV.
Les plafonds réglementaires applicables imposent une base fixe sur les 10 premiers m², puis un taux particulier pour chaque m² supplémentaire. Dans l'agglomération parisienne, si le prix de base des 10 premiers m² est de 12,46 € puis de 7,38 € du m² pour un logement de catégorie II A, ces taux atteignent 0.26 € et 0.12 € pour une habitation de mauvaise qualité !
Le prix moyen du m² en location à Paris est de 31 €, ce qui représente un loyer mensuel de presque 1000 € pour un appartement classique de 30 m². Ces tarifs exorbitants rendent très compliquée la signature d'un contrat de bail.
En comparaison, le loyer mensuel d'un logement chic de 100 m² appartenant à la catégorie II A, n'est que de 676,66 € selon la loi de 48. Ce montant baisse à 381,50 euros pour une habitation ordinaire classée II C, c'est à dire qui est située dans une construction de bonne qualité qui ne dispose pas toujours d'un ascenseur.
À titre anecdotique, la valeur locative mensuelle d'un logement 50 m² de catégorie IV atteint 5,06 €, soit moins qu'un paquet de cigarettes. Soyez conscient que pour un tel bien, ces prix bas cachent des conditions de vie médiocres tant sa vétusté est avancée.
Les locataires d'appartements à Paris ont donc tout intérêt à se renseigner sur l'année de construction du bien qu'ils convoitent pour déterminer si la loi 1948 s'applique.
Le locataire qui habite un logement éligible à la loi de 48 bénéficie de conditions avantageuses. Il n'est pas nécessaire de disposer d'un contrat de bail écrit, de simples déclarations verbales suffisent. C'est à dire qu'en cas de litige opposant le locataire et le bailleur, le bien loué est réputé loué selon les conditions de la loi 1948.
La sécurité du logement est également renforcée. Il n'existe pas de durée minimale de location et le bail à durée indéterminé est autorisé. Dans le cas ou le contrat arrive à expiration, le locataire profite du droit au maintien des lieux, il peut rester dans le logement sans limitation dans le temps, sauf si le propriétaire souhaite exercer son droit au congé.
En cas de décès du locataire, le droit au maintien dans les lieux est transféré à son épouse ou à son partenaire Pacsé. Cela concerne aussi ses enfants mineurs, ses ascendants et les personnes handicapées à sa charge si ceux-ci vivent avec lui depuis au moins 1 an.
Pour les logements classés II B et II C, le propriétaire peut envisager une sortie progressive des dispositions de la loi 1948 sous la réserve que les revenus du locataire ne dépassent pas un certain montant.
Certaines situations peuvent léser les propriétaires dont les logements sont soumis à la loi de 48. Les loyers sont parfois dérisoires et sont jusqu'à 10 fois inférieurs aux prix du marché. Cela ne permet pas toujours de couvrir les éventuelles charges ou les rénovations des immeubles, comme un ravalement de façade.
Dans ces situations problématiques, la loi 1948 n'apporte pas de solutions et le logement en question devient un gouffre financier pour le propriétaire qui ne peut s'en sortir qu'avec le décès du locataire ou la vente de son bien.
Passionnée par l'immobilier et chargée de communication depuis des années
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