Que vous soyez propriétaire à titre personnel d’un bien immobilier donné en location, ou que vous accompagnez en votre qualité d’agent immobilier, de potentiels acquéreurs de tels biens, il est important d’avoir une certaine visibilité sur le champ fiscal.

La présente étude est circonscrite au cas d’un investissement immobilier par une personne physique, sans structure juridique spécifique.

LE RÉGIME MICRO-FONCIER

La première étape consiste à distinguer la situation dans laquelle les revenus fonciers générés annuellement sont supérieurs ou inférieurs à 15.000€. Dans l’hypothèse où ces revenus sont inférieurs à 15.000€, l’investisseur est automatiquement assimilé au régime dit du « micro-foncier ».

Ce régime emporte l’application automatique d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant des revenus fonciers à déclarer.

Par exemple, si vous percevez un revenu foncier mensuel de 500€, soit 6000€ à l’année, vous ne déclarerez qu’un montant de 4.200€ (6000 x 0,7).

LE RÉGIME DU RÉEL

Dans l’hypothèse où les revenus générés sont supérieurs à 15.000€, le régime dit du « réel » trouve à s’appliquer. Dans ce régime fiscal, aucun abattement n’est appliqué par l’administration fiscale dans la déclaration de vos revenus fonciers. Néanmoins, vous disposez de la faculté de déduire l’ensemble de coûts que vous supportez dans la gestion courante du bien.

Vous pourrez ainsi déduire de vos loyers, le montant des travaux réalisés, de la taxe foncière acquittée, d’éventuels honoraires de gestion, de prime d’assurance, d’intérêts bancaires, … La seule condition étant que les frais soient effectivement générés par le bien générateur des revenus fonciers.

Par exemple, si vous percevez un revenu foncier mensuel de 2.000€, soit 24.000€ à l’année, que vous avez réalisé des travaux pour un montant de 10.000€, payé une taxe foncière de 700€, et une prime d’assurance de 200€, vous pourrez déduire de ce montant :

- les travaux de 10.000€

- la taxe foncière de 700€

- la prime d’assurance de 200€

Vous ne déclarerez ainsi qu’un montant de 5.000€, résultant de la différence entre le montant des loyers et des charges réellement supportées (24.000 – 19.000).

OPTION POUR LE RÉGIME DU RÉEL

Si le régime du micro-foncier est exclu dès lors que le montant des revenus fonciers annuel est supérieur à 15.000€, celui du réel peut trouver à s’appliquer aux revenus fonciers inférieurs à 15.000€. Il s’agit du régime dit sur option.

Cette faculté permet au propriétaire dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15.000€, de bénéficier sur option (sur demande expresse de sa part), du régime réel. Cela peut être intéressant lorsque les frais supportés par le propriétaire sont supérieurs à l’abattement de 30%.

Cette situation est généralement le cas lorsque le propriétaire fait réaliser des travaux au sein du logement.

Néanmoins, l’opportunité de souscrire sur option au régime du réel doit être analysée sur les 3 années à venir, dès lors que celle-ci est irrévocable avant l’expiration d’une période triennale (article 32, 4. CGI)

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