Le domaine des conflits de voisinage est vaste, et prend bien souvent forme autour d’éléments ayant trait à la propriété immobilière, qu’il s’agisse de l’entretien d’un mur mitoyen, d’un empiètement sur la parcelle voisine, ou encore d’une construction ne respectant pas les prescriptions d’urbanisme.

Dans la majorité des situations, ces litiges dans lesquels règne une mauvaise foi partagée, trouvent leur épilogue devant les juridictions judiciaires.

Quelle est l’étendue de la réparation possible de solliciter dans un tel cas, et quelle forme peut-elle prendre ? Indépendamment de l’aspect purement mercantile, une procédure contentieuse en matière de conflit de voisinage peut aboutir en une décision de démolition, lorsque le trouble allégué résulte d’une violation du permis de construire !

C’est précisément cette situation qui fût, très récemment, soumise à l’analyse de la 3ᵉ chambre civile de la Cour de cassation (Cass. Civ.3, 04/04/2024, n°22-21.132).

LES FAITS

Un propriétaire fait réaliser une expertise judiciaire sur le fonds voisin afin d’assigner son propriétaire dans le cadre d’une procédure de mise en conformité de l’immeuble y étant bâti avec les règles de hauteurs prévues par le plan local d’urbanisme et le permis de construire, outre l’indemnisation de son préjudice de jouissance. Plus précisément, parmi les non-conformités soulevées, figurait un dépassement de 70 centimètres de la hauteur maximale prévue par l’autorisation d’urbanisme.

La Cour d’appel de Saint Denis de la Réunion du 17 juin 2022, a fait droit aux demandes présentées par la requérante, à savoir, l’indemnisation de son préjudice de jouissance, ainsi qu’à la condamnation du propriétaire du bien à une mise en conformité, soit à l’abaissement du niveau de la construction de 70 centimètres.

Compte tenu des difficultés d’une telle mise en conformité, le défendeur s’est pourvu en cassation.

LA POSITION DE LA COUR DE CASSATION

Dans le cadre de son pourvoi, le propriétaire faisait valoir le caractère disproportionné des condamnations entreprises à son encontre.

En particulier, il était soulevé que la Cour d’appel n’avait procédé à aucune recherche quant au coût généré par de tels travaux de réduction, et que partant, sa décision être déclarée nulle pour disproportion entre la sanction prononcée et la non-conformité constatée.

La Cour de cassation n’est pas cet avis, et retient pour droit que, conformément au principe de la réparation intégrale, la victime d’un fait dommageable doit être indemnisée sans perte ni profit.

La haute juridiction rappelle également que la Cour d’appel a constaté, comme elle y était contrainte, préalablement à la condamnation du défendeur à la démolition partielle, que la construction dont il s’agit avait été édifiée en violation des prescriptions du permis de construire, et avait causé un préjudice direct au voisin.

Enfin, l’arrêt d’appel est validé par la Cour, constatant qu’a été « caractérisé un préjudice résultant directement de la non-conformité de la construction aux prescriptions d'un permis de construire, la cour d'appel a pu en déduire que la démolition de la construction dans les limites des prescriptions du permis de construire modificatif devait être ordonnée. »

OBSERVATIONS

Cet arrêt nous rappelle les conditions dans lesquelles le propriétaire d’un fonds voisin est fondé à solliciter la mise en conformité du bien édifié en violation des règles d’urbanisme, ce qui équivaut bien souvent, à une démolition au moins partielle du bien.

Les conditions requises à cet égard ont été rappelées par la Cour de cassation, à savoir, l’édification du bien en question en violation du permis de construire, ainsi que le préjudice directement causé au voisin.

Par ailleurs, il est utile de préciser que l’argumentation du défendeur, consistant en faire valoir le principe de proportionnalité quant au coût supporté par le responsable du dommage, n’est applicable qu’en matière contractuelle, et non extra contractuelle, comme en l’espèce.

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