Découvrir ici l’outil vert conseillé par Flash-Immo pour créer et signer tous vos contrats immobiliers
Les frais d’agence à la charge de la commune préemptrice
L’arrêt du 12 mai 2021 fait suite à un litige concernant la vente d’un terrain dans une zone à préempter. Le vendeur conclut d’abord un mandat avec une agence immobilière, dans lequel figure le montant de la commission à payer par l’acheteur. Une promesse unilatérale de vente est ensuite consentie sous conditions suspensives. Le notaire adresse alors une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune qui choisit d’exercer son droit de préemption urbain (DPU). Lors de la signature de l’acte authentique de vente, elle demande toutefois l’annulation de la clause relative à la rémunération du mandataire.
Ce dernier décide donc de saisir la justice afin d’obtenir le règlement de la commission contractuellement prévue. La cour d’appel rejette cette demande aux motifs que le candidat acquéreur, auquel la commune s’est substituée, ne s’est pas engagé à verser les honoraires. En effet, l’option d’achat contenue dans la promesse unilatérale n’a pas été levée avant l’exercice du DPU. De plus, les juges retiennent l’absence d’acceptation expresse de la commune quant à la prise en charge des frais d’agence.
Suite au pourvoi formé par la société immobilière, la Cour de cassation réfute la décision de la cour d’appel, considérant que la promesse de vente engage les signataires dès sa conclusion. Peu importe qu’il s’agisse d’un acte synallagmatique (compromis) liant réciproquement les parties, ou d’une promesse unilatérale contraignant seulement le vendeur. Le paiement des honoraires demeure à la charge du préempteur, sous réserve que leur montant soit mentionné dans l’avant-contrat et la DIA.
Pour faire valoir vos droits, pensez à rédiger vos contrats via un une application juridique, actualisée en temps au niveau législatif ! Vos contrats doivent être 100% viables juridiquement et respecter un formalisme strict. Ces agents immobiliers utilisent l'application juridique n°1 pour créer et faire signer tous leurs contrats immobiliers. Découvrez-la en démo !
L’obligation d’indiquer le montant des honoraires dans la promesse de vente et la DIA
L’exercice du DPU ne peut en principe remettre en cause votre droit à rémunération en tant qu’agent immobilier. Celui-ci reste acquis, y compris lorsque l’option d’achat n’est pas levée par le bénéficiaire de la promesse. La commune préemptrice reste dans l’obligation de régler les honoraires convenus initialement, même en cas de baisse du prix de vente. La jurisprudence exige toutefois que leur montant, ainsi que la personne qui en est débitrice, figurent explicitement dans l’engagement des parties et la DIA.
Afin de garantir le paiement de votre commission en cas de DPU, il vous faut être vigilant lors de la rédaction de la promesse ou du compromis de vente. Bien que facultatifs et parfois négligés, ces actes constituent de véritables contrats juridiquement contraignants. Ils scellent l’accord des parties quant aux conditions de la future transaction. Leur validité est donc soumise à certaines mentions obligatoires :
- l’identité et les coordonnées du vendeur et l’acheteur
- l’origine, l’adresse ainsi qu’une description précise du bien
- sa date de disponibilité
- le prix de cession et les modalités de paiement
- le montant des frais d’agence et la personne qui en a la charge
- la durée de validité de la promesse
- les conditions d’exercice du droit de rétractation
Dans le cadre de son droit de préemption, la mairie peut également vous demander la copie du mandat de vente ainsi que votre carte professionnelle. Il est donc essentiel de sécuriser vos opérations en amont pour éviter tout risque de litige. À ce titre, l’application SINIMO, recommandée par 9 agences sur 10 en France, permet aux professionnels de l’immobilier de créer et signer électroniquement tout type de contrat, avec un système d’archivage à valeur probante.
