La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur l’action dont dispose les bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, lorsqu’un évènement rendant le bien impropre à son usage survient, avant la réitération de celui-ci (Cass, civ. 3^ème, 19/10/2023, n° 22-10.090).

En l’espèce, une promesse unilatérale de vente a été reçue par un notaire, portant sur une maison d’habitation, moyennant un prix de 660.000€, et stipulant une indemnité d’immobilisation d’un montant de 66.000€ en cas de non-réalisation de la vente.

Suite à la survenance d’une inondation survenue au sous-sol de l’immeuble (cette partie étant aménagé et destiné à l’habitation), les bénéficiaires de l’offre ont refusé de réaliser la vente.

Les promettants ont assigné les bénéficiaires en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

En défense, les bénéficiaires soutiennent que les promettant ont manqué à leur obligation de délivrance conforme.

La Cour d’appel fait droit à l’argumentation des bénéficiaires pour prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente au regard de la non-conformité de la chose, au motif qu’il était établi que le bien, comportant un sous-sol aménagé en cuisine et un bureau pour permettre son habitation, ne présentait pas les qualités permettant de rendre ces pièces habitables dans des conditions normales.

Les promettants se sont pourvus en cassation, en soutenant que la non-conformité de la chose ne relève pas de l’obligation de délivrance conforme, mais de la garantie des vices cachés.

La Cour de cassation fait sienne l’analyse des promettants, en retenant que l’infiltration d’eau faisant obstacle à une utilisation normale des pièces concernées, seule la garantie contre les vices cachés pouvaient être valablement invoqué, et non l’obligation de délivrance conforme.

Cet arrêt nous rappelle l’importante du fondement légal d’une demande sanctionnant un défaut de conformité d’une vente, qui ne peut être qu’exclusivement la garantie contre les vices cachés, prévus à l’article 1641 du Code civil.