La Cour de cassation a très récemment rappelé les conséquences juridiques d’une clause de répartition des charges de copropriété non conforme à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (Cass. 3^ème civ. 25/01/2024, n° 22-22.036).

Avant de s’intéresser à l’arrêt dernièrement rendu par la Cour de cassation, il convient d’opérer un bref rappel des dispositions en vigueur en matière de répartition des charges de copropriété.

RAPPEL DES DISPOSITIONS APPLICABLES

En telle matière, l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit notamment que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

 

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

 

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

 

Plusieurs enseignements peuvent être tirés des trois premiers alinéas de l’article précité.

En effet, premièrement, les copropriétaires sont tenus (il s’agit d’une obligation), de participer aux charges de la copropriété, lorsque ces charges ne font pas l’objet d’une répartition individuelle (alinéa 1).

Il est donc loisible pour les copropriétaires de prévoir une répartition individualisée des charges.

Deuxièmement, cette participation aux charges de la copropriété doit être fixée proportionnellement aux valeurs des parties privatives des lots de chaque propriétaire (alinéa 2).

Enfin, troisièmement, le règlement de copropriété doit contenir la quote-part de charge de chaque lot, et ce, par catégorie de charges, tout en faisant mention des éléments pris en compte, ainsi que la méthode de calcul ayant permis d’aboutir à la répartition des charges.

L’article 43 de la loi susvisée précise que toutes clauses contraires à cet article sont réputées non écrites. L’article précise également que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il lui revient de procéder à cette nouvelle répartition.

L'ARRÊT DU 25/02/2024 

En l’espèce, le propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et dont l’état descriptif de division a été modifié à plusieurs reprises entre 1968 et 2002, sans pour autant entraîner la modification du règlement de copropriété, souhaite obtenir une nouvelle répartition des charges, conforme aux modifications de l’état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires ne donnant pas suite à cette demande, ce dernier saisit la juridiction compétente d’une demande tendant à voir déclarer nulle la répartition des charges de copropriété telle que prévue par le règlement de copropriété litigieux.

La Cour d’appel de Caen, par un arrêt en date du 5 février 2022 fait droit à la demande du copropriétaire, en prononçant la « nullité » de la répartition des charges sur le fondement des dispositions ci-avant rappelées.

Cela étant, le juge d’appel n’a pas procédé à une nouvelle répartition des charges, et n’a pas davantage fixer les modalités imposées par les dispositions d’ordre public.

Pour ce motif, le syndicat des copropriétaires s’est pourvu en cassation, en sollicitant l’information de l’arrêt pour ce motif.

La Cour de cassation, juge du droit, a ainsi cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel de Caen, pour violation de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

L’affaire est ainsi renvoyée devant la Cour d’appel de Rennes pour y être jugé une seconde fois, conformément aux constatations de la Cour de cassation, à savoir, d’une part, en constatant le caractère non-écrit la répartition des charges actuelle, et d’autre part, en procédant à une nouvelle répartition des charges.