222, est-ce un numéro de la chance... Oui, si l'on est propriétaire immobilier, ou en passe de le devenir, d'un bien destiné à la location et situé dans le centre ville de l'une de ces « 222 » cités moyennes de toutes régions, éligibles à des aides pour travaux de rénovation.

Aides Action Cœur de Ville : de quoi s'agit-il ?

Mise en place en janvier 2019, ce dispositif vise plusieurs objectifs, dynamiser les centres villes en les rendant plus attractifs, à la fois sur le plan environnemental, architectural et celui de la qualité de la vie, en augmentant l'offre locative pour les salariés de la région concernée. Financé grâce à la « PEEC » (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction) et en partenariat avec « Action Logement », l’Anah pour l’habitat et la Banque des Territoires pour les commerces, les fonds mis à disposition vont représenter la somme de 5 milliards d'euros sur 5 ans.

Pour les propriétaires intéressés, les financements de travaux pourront être une subvention allant jusqu'à 30% du montant des travaux, voire 50% pour des travaux de nature particulière, et un prêt d'une durée de 20 ans maximale assorti d'un taux de 0,25%.

Ces financements sont néanmoins contingentés à des plafonds, 1000 euros le m2 pouvant être poussés à 1500 euros en cas de chantier compliqué ou exceptionnel. De plus, il est obligatoire que la rénovation envisagée concerne la totalité du bien (hormis le rez-de-chaussée s’il abrite un commerce indépendant), que cela soit pour un bien dont on est déjà propriétaire, ou pour une nouvelle acquisition. Toutes les régions sont concernées, y compris les DOM-TOM, ce qui représente 20 millions d'habitants, le quart de la population française.

Mise en œuvre de la procédure.

Afin de faciliter les démarches, deux guichets sont disponibles pour les propriétaires candidats : la mairie de la ville concernée et/ou la délégation régionale d’Action Logement.

Le propriétaire devra présenter un certain nombre de documents, les caractéristiques du bien, un état des travaux envisagés avec devis détaillés, leur coût global, ainsi que le nombre des logements qui seront mis à disposition après rénovation. En outre, il pourra bénéficier d'une aide gratuite à la maîtrise d'ouvrage dispensée par Action Logement.

Les engagements du propriétaire.

Ce sont des engagements habituels que l'on retrouve dans bon nombre de dispositifs visant à augmenter l'offre locative.

Ainsi le propriétaire ayant bénéficié d'un financement devra louer le ou les logements pour une durée de 9 ans et le montant des loyers des 2/3 sera plafonné selon le conventionnement social Anah.

Ce même pourcentage s'appliquera à une réservation de logements préemptés par Action Logement qui proposera au propriétaire des locataires salariés à titre d'un logement principal, mais celui-ci gardera la possibilité du choix final parmi ces propositions.

Intérêt de ce dispositif.

Outre le fait, pour un propriétaire, de participer à une action citoyenne visant à dynamiser un centre-ville d'une ville moyenne en augmentant l'offre locative dans un esprit de diversification sociale, le rendement financier prévisible se situe entre 5 et 7%, en ayant pu remettre à neuf dans des conditions financières particulièrement avantageuses des biens vétustes, souvent acquis à des prix très en dessous de ceux du marché du neuf. De plus, le fait que Action Logement propose des locataires solvables permet de gagner du temps sur la mise en location des logements, donc des loyers perçus immédiatement. A cela peuvent s'ajouter les divers autres avantages fiscaux, ainsi que des incitations cumulables possibles, telles la loi Denormandie, la loi Malraux, ou même le déficit foncier.

Dans le cadre de l'achat d'un immeuble de rapport, ce dispositif, en le combinant avec les autres incitations ou lois visées plus haut, en terme de constitution d'un patrimoine immobilier et de rendement net, devient un vrai outil, particulièrement performant. Pour ceux qui craignent les impayés de loyer et les procédures qui vont avec, la garantie Visale, ainsi que le pack de sécurisation « Louer pour l'Emploi » sont applicables. A la fin de la période de 9 ans, le propriétaire devient totalement libre de tous engagements.

Tous les types de propriétaires éligibles.

Ce dispositif est ouvert à tous les propriétaires et investisseurs, sans obligation de résidence dans la ville en question.

En outre, il peut être actionné, comme déjà indiqué, dans le cadre d'une nouvelle acquisition. Son statut juridique ne peut pas non plus être un frein. Ainsi, il peut agir en nom propre, dans le cadre d'une SCI ou de toute autre structure juridique licite. Pour les primo accédant à un bien à destination locative, l'assistance à la maîtrise d'ouvrage peut être une aide très utile. Bref, tous les voyants sont au vert pour faciliter ces opérations de rénovation. Il faut vite en profiter car le dispositif "Action Cœur de Ville" prend fin en 2026.