C'est la tectonique des plaques qui est à l'œuvre sur le marché immobilier : la société évolue et la pandémie de Covid-19 a été riche de transformations et d'accélérations dans les pratiques des français. Des changements structurels sont en cours, comme lorsqu'un séisme majeur se produit.

Les effets sont attendus mais ils mettent quelques temps à produire leurs effets. Transition douce, bascule ou révolution, on en peut pas encore être certain de ce qui attend le marché immobilier, mais on sait que les cartes vont être rebattues.

Un évènement majeur comme la pandémie a eu énormément de conséquences sur le mode de vie des français, et notamment sur leur approche du logement. On peut aisément le comprendre : le mode de vie urbain a occasionné des désagréments forts lors des confinements, et ceux qui avaient de l'espace ont certainement vécu de meilleure façon les conséquences de cet enfermement. C'est peut être une logique très pragmatique, un facteur exogène, qui va sonner la fin de cette interminable inflation sur les prix de l'immobilier parisien.

Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel : cet adage que l'on se répète depuis des années dans les agences immobilières va-t-il enfin devenir réalité ?

Les impacts du Covid : un changement du mode de vie

La vie des français a été transformée par l'expérience des confinements successifs, et peut être que leur système de valeur est revu, en privilégiant davantage l'espace et le confort d'un intérieur, par rapport à d'autres commodités ou avantages. Autre enseignement : les français ayant été obligés d'épargner pendant la pandémie, du fait de l'arrêt partiel de l'activité économique, ils ont aujourd'hui le souhait de dépenser et d'investir.

Dans un climat économique post-crise, très incertain, notamment quant à l'évolution de la fiscalité, le choix de l'investissement dans une valeur sûre comme la pierre séduit beaucoup. Le marché immobilier est reparti très fort au sortir des confinements avec 5,1% de croissance sur le deuxième trimestre. Mais Paris et les plus grandes métropoles ne profitent pas de cette reprise, qui est ciblée sur des destinations plus connues pour leur qualité de vie, ou pour leur taille plus modeste. Les prix augmentent partout sauf dans les grandes villes, comme Paris.

Alors que les villes moyennes et les communes rurales étaient à la peine depuis plusieurs années, elles prennent aujourd'hui leur revanche.

L'isolement est devenu la tranquillité. La distance à parcourir pour rejoindre les grandes métropoles n'est plus un problème avec l'option du télétravail. Le déploiement de la fibre sur tout le territoire, les réseaux sociaux, le véhicule hybride préfigurent une transformation sociétale. Si je peux travailler de chez moi, a quoi bon habiter un petit appartement en banlieue parisienne, alors que je pourrais vivre dans une maison, et venir 2 jours en ville. Est ce la fin d'un âge d'or pour l'immobilier parisien ?

Un marché immobilier parisien attentiste, en mutation

Pour l'instant, il est un peu tôt pour savoir comment le marché va évoluer, et si une chute des prix est à prévoir à Paris. Ce qui est certain, c'est que le marché s'est grippé comme le constatent beaucoup de professionnels ou la FNAIM. A l'échelle du Grand Paris, le nombre de transactions a chuté de 6%, et de 11% sur la ville de Paris.

Un attentisme prudent s'est installé dans les agences, et on voit beaucoup de particuliers hésiter, notamment pour les plus petites surfaces.

Les villes de proche banlieue vivent une chute importante également. Les prix sont également à la baisse à Paris, ce qui ne s'était pas vu depuis de nombreuses années, même avec une tendance à la stabilisation qui avait commencé avant la pandémie : ils baissent de 1,1% sur l'ensemble de la capitale. Les plus grandes surfaces continuent de se vendre, mais les plus petites doivent être sans défauts pour partir au prix ou avec une petite négociation.

C'est le 18eme arrondissement qui est le plus touché, ce qui s'explique par les quartiers visés et la qualité du bâti. la baisse des prix y est de 4.35%.

Les beaux quartiers comme le 15eme arrondissement accusent aussi une baisse de l'ordre de 2%. L'absence totale de touristes depuis 18 mois a également profondément altéré le marché, car ils étaient souvent locataires de petites surfaces. Des propriétaires s'étaient endettés pour acheter des biens à louer, et sont contraints de les vendre à la hâte, pour rembourser leurs emprunts, ne trouvant plus de débouchés.

Immobilier parisien : a quoi s'attendre pour 2021 et 2022 ?

Si les petites surfaces souffrent, faute de pouvoir trouver preneurs, les plus grands appartements continuent de séduire. Si le confort, la luminosité et la localisation sont attractives, les prix continuent eux de monter de l'ordre de 4%. Cela s'explique par la recherche d'espace, pour ceux qui peuvent se permettre d'acheter dans Paris intra-muros, et qui, en cas de pandémie, auront le confort adéquat. On peut supposer cependant que les ventes se feront à l'avenir avec davantage de négociation, et que les prix risquent de se stabiliser, si les franciliens mettent à exécution le projet d'améliorer drastiquement leur qualité de vie. Les grandes villes, si elles continuent à développer leurs infrastructures pour maintenir leur attractivité, seront en concurrence avec des petites villes ou des villages où les salariés les plus mobiles pourront s'établir.

On va surement assister au retour des résidences secondaires qui avaient perdu de leur attractivité. Une vaste maison à la campagne qui pourrait se coupler avec un pied à terre parisien, pour les enfants étudiants ou les jours de travail en présentiel. Cette perspective pourrait relancer les petites et moyennes surfaces. Les quartiers les plus prisés, les plus prestigieux devraient garder leur attractivité. Peut être est-ce une formule hybride qui attend l'immobilier pour le post-covid ?