En 2019, la flambée des prix immobilier en France dans les grandes villes a été abondamment évoquée, notamment en septembre 2019, au moment où Paris a franchi la barre des 10 000 euros le mètre carré, tout en affichant alors une hausse de 16% en 2 ans. De même, certaines agglomérations ont assisté à une augmentation des prix immobilier encore plus impressionnante que la capitale ; ainsi, à Bordeaux, on assiste à un bond de 37% depuis 2015, encore plus marqué sur la commune de Pessac.

Même une ville plus modeste et aux biens immobilier à prix normalement plus abordables, comme d'Avignon, a connu une envolée spectaculaire de 11% en seulement un an.

Mais il semblerait que certains ensembles urbains soient épargnés par cette tendance, et que parmi eux, plusieurs connaissent même une période de décrue. Quelles sont ces villes où le coût du mètre carré est à la baisse ? S'agit-il d'une évolution ponctuelle, en cours d'inversion, ou bien plus durable ? Enfin, s'agit-il d'une bonne nouvelle pour ces villes et pour les particuliers éventuellement désireux de s'y établir ?

La situation en France en ce début d'année 2020

Le contexte de l'immobilier en France est très clairement marqué par une augmentation des prix, constatée entre autres par l'association des Notaires de France. Cette dernière indique la statistique suivante : le prix de l'immobilier au niveau national a grimpé de 3,2% en un an (situation valable pour le mois d'octobre 2019). La hausse se poursuit, y compris à Paris, où le mètre carré revient désormais à plus de 10800 euros/m², en janvier 2020. La plupart des baromètres immobiliers estiment à 4,7% l'augmentation des prix de l'immobilier en France, pour l'habitat ancien en 2019, et de 2,6% pour l'immobilier neuf.

Cependant, si la tendance est générale, clairement visible dans l'évolution de la moyenne nationale, plusieurs villes connaissent à l'inverse une baisse importante du prix au mètre carré. Un récent article du Figaro met en lumière le fait que les prix immobilier ont diminué à Clermont-Ferrand de 6,7 %, à Bourges de 4,2%, à Amiens de 3,5 %, et enfin de 0,8 % à Besançon.

Cette diminution remarquée dans certains territoires ne concerne que des villes d'importance avant tout régionale. En effet, aucune des 10 plus grandes agglomérations de France ne fait partie de cette liste. L'un des derniers rapports de Seloger.com signale que, parmi les 10 plus grandes villes de France, Nantes, Lyon et Toulouse ont connu une montée des prix comprise entre 7,7 et 9,5 % en 2019. Seule Marseille résiste à la forte augmentation, et présente une situation de stagnation de ses prix immobilier depuis 2015.

Parfois, la baisse des prix immobilier se fait à l'échelle de territoires entiers : c'est le cas en Outre-Mer, plus précisément aux Antilles : la Guadeloupe et la Martinique enregistrent respectivement une diminution de -1.9 % et 0.8 %. Plus près de nous, la Haute-Corse (département du Nord de l'île de Beauté, avec Bastia en chef-lieu) se distingue avec -5,5%, également sur un an. Cela peut paraître étonnant, au vu des aspects touristiques et des arguments météorologiques de ces espaces insulaires. C'est le cas aussi d'une cité comme Nîmes, pourtant située dans un espace attractif, et où le prix du mètre carré a baissé de 8,2% en 2019.

Une diminution ponctuelle ou durable ?

Il s'agit très probablement de la principale interrogation qui se pose au vu de ces statistiques. Ces villes de taille tout de même importante, bien que situées au-delà de la 12ème place des communes les plus peuplées, continueront t-elles en 2020 à connaître une diminution de leurs prix de vente immobilier ?

Afin de répondre à cette question, il est premièrement important de disposer des chiffres sur plusieurs années, à même d'apporter une vue d'ensemble plus complète. Le baromètre Seloger.com livre l'évolution sur 4 ans et constate une augmentation du prix de l'habitat ancien France de 11% depuis 2015, tout en indiquant quelles sont les cités "gagnantes".

 Certaines villes, qui n'apparaissent pas dans la liste des décrues immobilières en 2019, sont ici présentes. C'est le cas de Mulhouse, où le prix immobilier au m2 à baissé de 11,1% depuis 2015. Sur le littoral méditerranéen, Toulon connaît à la fois une diminution de 7,2% en quatre ans, et de 3,1 % en 2019, une évolution qui fait passer le mètre carré en dessous de la barre des 2500 euros. Le chef-lieu de département du Var, bien que 15ème commune la plus peuplée de France, dispose de la 9ème aire urbaine, ce qui en fait une exception sur la carte nationale de l'immobilier. Plus logiquement, on retrouve Perpignan dans la liste, avec -6,7 % depuis 2015, mais aussi Le Havre, un peu plus surprenant, avec – 4%, pour ce qui est de l'habitat ancien.

En revanche, dans certaines villes, la baisse des prix immobilier est encore récente, comme à Orléans (-2,8 % dans l'ancien en 2019, après une augmentation de + 4% en 2018). Beaucoup de spécialistes rappellent que des communes ont connu une augmentation très importante du mètre carré, une envolée qui est aujourd'hui corrigée par une diminution : on parle ici de rééquilibrage. En Haute-Vienne (87), Limoges est un bon exemple de cette tendance.

Comment expliquer ces données ?

Un article du journal Capital , paru la semaine dernière, rappelle que l'évolution des prix immobilier est en premier lieu liée à la demande : si celle-ci diminue, les prix partent à la baisse. La demande est influencée par la qualité des transports dans les villes en question. D'une manière générale, de gros travaux en cours dissuadent les particuliers d'investir immédiatement, et de ce fait, la diminution constatée dans certaines villes est due avant tout à une situation provisoire.

Si vous souhaitez vous établir dans ou à proximité d'une ville importante, il est intelligent de surveiller les aménagements prévus ou en train d'être achevés, les inaugurations de lignes type LGV, afin de prévoir et d'anticiper une augmentation des prix après coup. La diminution du prix du mètre carré n'est pas forcément synonyme de dégradation de la qualité de vie. Il peut s'agir, comme évoqué précédemment, d'un simple rééquilibrage survenant après une période de flambée, une flambée d'ailleurs pas toujours en corrélation avec l'économie locale et réelle. Dans toutes ces villes citées, tout particulièrement Nîmes, Limoges ou Toulon, ce début d'année 2020 semble être le bon moment pour investir !

Pour suivre au mieux l'évolution des prix immobilier dans les villes qui vous intéressent, vous pouvez vous rendre sur des sites baromètres tels que Seloger.com, mais aussi monbien.fr , qui vous permettent en outre d'étudier plus au détail, commune par commune.