Un important arrêt de la Cour de cassation, vient récemment préciser les éléments permettant au bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, et notamment l'importance de l'impayé ainsi que la bonne foi du bailleur (Cass, civ 3ème, 26/10/2023, n°22-16.216).

Les faits ayant conduit la haute à juridiction à se prononcer sur ces deux éléments sont les suivants.

Le preneur d'un local commercial accumule une dette locative d'un montant de 20.031€.

Le bailleur assigne le locataire en vue de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Une ordonnance de référé, non contestée par le bailleur, autorise le locataire à se libérer de sa dette en 24 mensualités, et ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire. Étant précisé que la clause résolutoire retrouverait ses pleins effets à défaut du paiement d'une seule échéance. 

Le preneur respect ses obligations issues de l'ordonnance de référé. Cela étant, lors du paiement de la dernière échéance, subsiste un impayé de 31€, non réglé par le preneur.

Pour cet unique motif, le bailleur sollicite, conformément à l'ordonnance de référé, l'application de la clause résolutoire pour défaut de respect des délais fixés.

Cet argument a été écarté par la Cour d'appel de Toulouse, considérant le bailleur de mauvaise foi au regard du caractère dérisoire de la somme restante (31€) par rapport au montant initial de la dette (20.031€).

Pour ce motif, la Cour d'appel retient que la clause résolutoire doit être réputée n'avoir produit aucun effet.

La Cour de cassation rappelle en préambule, que conformément à l'article L.145-41 du Code de commerce, lorsqu'une "ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d'un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s'en prévaloir puisse y faire obstacle."

En l'espèce, elle en conclu que, le locataire n'ayant pas respecté les délais de paiement accordés par l'ordonnance, la Cour d'appel a violé les dispositions précitées.

Elle casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Toulouse.

Cet arrêt rappelle que les dispositions de l'article L.145-41 du Code de commerce, conditionne l'acquisition de la clause résolutoire au non-respect des délais accordés par l'ordonnance de référé, et ce, indépendamment, tant du montant de l'impayé que de l'éventuelle mauvaise foi du bailleur.