Quelle est l'étendue de la responsabilité de l'agent immobilier pour avoir manqué à son obligation de conseil à l'égard de l'acquéreur, quant au caractère ruineux d'une acquisition immobilière ? Est-il susceptible de se voir condamner au remboursement du montant du prix de vente à l'acquéreur ? 

LES FAITS

Une vente immobilière a été conclue, portant sur l’acquisition d’une « habitation légère de loisir » au sein d’un ensemble immobilier.

Ce contant de vente était adossé à un engagement de location du bien acquis, à usage de résidence de tourisme, au profit d’une société exploitante.

La vente immobilière décrite a été conclue par l’intermédiaire d’une agence immobilière, mandatée par le vendeur.

Moins de deux semaines après la réitération de l’acte authentique de vente, la société locataire a été placée en redressement judiciaire, et a cessé de payer les loyers.

En conséquence, l’acquéreur du bien a notamment assigné le vendeur, en nullité de la vente pour vices du consentement (dol), ainsi que l'agent immobilier et son assureur, en responsabilité et indemnisation de ses préjudices.

POSITION DE LA COUR D'APPEL ET DE LA COUR DE CASSATION

Dans le cadre de la procédure judiciaire, tant la juridiction de première instance, que la Cour d’Appel (de Toulouse), ont favorablement accueilli la demande en nullité de la vente, et condamné le vendeur au remboursement du prix de vente.

Néanmoins, cette condamnation a été sans incidences pour l’acquéreur, dans la mesure où la société venderesse a été placée en liquidation judiciaire, de sorte que le prix de vente n’a en réalité jamais été remboursé par cette dernière.

Or, si les juridictions ont prononcé la nullité de l’acte de vente, elles ont cependant rejeté, la demande tendant à la condamnation de l’agent immobilier à réparer le préjudice résultant du défaut de restitution du prix de vente, en raison de l’insolvabilité du vendeur en liquidation judiciaire.

Il en résulte que l’acquéreur du bien, d’une part, du fait de l’annulation de la vente immobilière, n’en était plus propriétaire, et d’autre part, du fait du placement en liquidation judiciaire du vendeur et du rejet de sa demande en condamnation de l’agent immobilier, n’a pas pu obtenir le remboursement du prix d’acquisition du bien.

Cela étant, l’acquéreur s’est pourvu est cassation afin d’obtenir l’annulation de l’arrêt de la Cour d’Appel de Toulouse.

La Cour de cassation a fait droit à la demande de l’acquéreur, en constatant notamment que l’agent immobilier avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, en ne communiquant pas les informations en sa possession sur les aléas financiers de l’ensemble immobilier commercialisé par la société venderesse.

La Cour retient ainsi que l’agent immobilier a commis une faute sans laquelle l’acquéreur ne se serait pas engagé, et casse, en conséquence, l’arrêt de la Cour d’Appel de Toulouse.

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