Aujourd'hui encore au XXIe siècle, il est souvent difficile de faire aménager un immeuble ou un bâtiment géré en copropriété, pour que celui-ci puisse être entièrement accessible aux personnes à mobilité réduite ! En effet, la décision de faire effectuer des travaux spécifiques implique un accord et un vote de la part du syndicat des copropriétaires.

Cependant, parmi les dernières mesures prises à la suite de la Loi Élan, l'ordonnance du 30 octobre 2019, sur la réforme du droit de copropriété des immeubles bâtis, vise à simplifier la procédure décisionnelle, préalable à la réalisation de travaux. Cette réforme, qui se veut en faveur des personnes à mobilité réduite, entrera en vigueur le 1er juin 2020. Nous allons ici détailler les principaux changements introduits par l'ordonnance, portée en premier lieu par les Ministères de la Justice et du Logement.

De quoi est-il question exactement ?

Le Gouvernement a annoncé que deux objectifs principaux seraient visés au travers de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019.

Tout d'abord, il s'agit d'améliorer la gestion des immeubles en copropriété, et deuxièmement, de réduire et prévenir les contentieux, ce qui aidera à atteindre le premier objectif. Pour ce faire, un important dispositif légal est mis en place, au travers de 6 titres et 42 nouveaux articles !

Afin de bien comprendre les enjeux des nouvelles règles, il est primordial de revenir sur la présente situation des travaux de copropriété effectués dans le cadre d'immeubles gérés en commun. Jusqu'à présent, c'est l'article 24 alinéa e de la loi du 10 juillet 1965 qui en fixe les règles ; il est stipulé que les aménagements ne doivent pas "affecter la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels" et "sous réserve que la destination de l’immeuble soit préservée". Difficile en effet de procéder à des travaux modifiant l'accès du bâtiment, ou l'installation d'un ascenseur par exemple....

Il s'agit bien entendu d'une loi ancienne, qui date de plus de 50 ans, et qui nous ramène à une époque où les pouvoirs publics portaient en principe une attention bien moindre aux personnes à mobilité réduite. Dans cette perspective, les objectifs poursuivis par l'ordonnance du 30 octobre 2019 peuvent apparaître comme essentiels. En ce qui concerne les travaux de copropriété, cette ordonnance introduit un article, 25-2, dans la loi de 1695, et n'a pas pour vocation de changer le mode de fonctionnement de la gestion des immeubles en copropriété.

La réforme de 2020 : une réelle avancée ?

Comme nous venons de le voir, effectuer des travaux en copropriété n'est encore pas une chose facile, et demande une véritable autorisation de la part de l'assemblée générale qui gère les décisions relative au bâtiment. Il est question de blocages légaux anciens qui constituent autant d'obstacles à l'aménagement.

La réforme qui sera appliquée à partir du 1er juin 2020 prévoit que la procédure d’autorisation mutera "en une simple procédure d’information du syndicat des copropriétaires". Il n'y aura dès lors plus besoin d'un vote aux assemblées générales.

L'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 comporte des réserves. En effet, il demeure un droit d'opposition de la part de l'assemblée générale des copropriétaires. Même si la procédure est simplifiée, il ne sera donc pas toujours possible d'obtenir le feu vert pour la réalisation de travaux de copropriété pour l'accessibilité du bâtiment.

Les travaux de copropriété peuvent être bloqués uniquement si la majorité des membres de l'assemblée font part de leur désaccord.

Les informations disponibles sur des sites officiels tels que celui de l' ANIL (Agence départementale pour l’information sur le logement), signalent deux exceptions à l'entrée en vigueur de l'ordonnance au 1er juin 2020. Celles-ci concernent "la dispense d’ouverture d’un compte séparé pour les petites copropriétés" et "pour ces copropriétés, en cas de changement de syndic, les obligations du syndic sortant". Le changement de syndic (le représentant légal élu par un syndicat de copropriété) peut dès lors s'effectuer avec plus de souplesse, toujours dans le cadre de la politique de prévention des contentieux poursuivie par les acteurs de la réforme.

La réalisation de travaux de copropriété : quels changements ?

L'introduction de la réforme concernant les travaux de copropriété peuvent susciter des questionnements légitimes, d'autant plus lorsqu'il est question de mise aux normes pour les besoins des personnes handicapées.

L'ordonnance du 30 octobre 2019 prévoit une harmonisation des rapports entre locataires et propriétaires, dans le sens où la demande de travaux d'aménagements se fait en amont de leur réalisation. C'est-à-dire que les travaux de copropriété sont portés à la connaissance de l'assemblée générale, qui dispose ainsi du temps d'étudier la question et de faire part de sa décision. Cette harmonisation semble parfaitement s'inscrire dans l'objectif de réduction des contentieux.

Cependant, le site syndic-one signale que l'ordonnance d'octobre 2019 établit que "la copropriété ne peut pas s’opposer à des travaux de mise aux normes handicapées sur les parties communes dès lors qu’ils sont réalisés aux frais du copropriétaire à l’origine du projet". Il en résulte de ce fait une perte de pouvoir relative de l'assemblée générale.

Enfin, selon les règles établies par l’article 25-2, le copropriétaire de l'immeuble doit s'assurer que les entreprises amenées à réaliser ces travaux d'accessibilité dans les parties communes disposent de toutes les qualifications et assurances requises.