Quelles sont les conséquences de l'absence du nom et de la qualité de la personne habilitée (un agent mandataire) à représenter un agent immobilier ? La Cour de cassation s'est récemment prononcée au sujet des conséquences d'un tel manquement, notamment au regard de la validité du mandat, et partant, de la commission des agents immobiliers ! (Cass. civ. 1, 12 novembre 2020, n° 19-14.025 et 19-14.112).

LES FAITS

Un agent commercial a été habilité par un agent immobilier, titulaire d'une carte professionnelle, à négocier, s'entremettre et s'engager pour le compte de ce dernier. Le titulaire de la carte professionnelle avait, en conséquence, usé de la faculté offerte par l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et délivré une attestation à l'agent commercial justifiant de sa qualité et de ses pouvoirs. Dans ce contexte, l'agent immobilier mandant s'est vu confier, par l'intermédiaire de son mandataire, agent commercial, un mandat exclusif de vente.

Or, le mandat de vente ne comportait la mention, ni du nom, ni de la qualité du titulaire de l'attestation (l'agent commercial), en violation avec les dispositions du dernier alinéa de l'article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui prévoit expressément que "Les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre."

Dans le cadre d'un contentieux entre le mandant (vendeur du bien immobilier) et l'agent immobilier détenteur de la carte professionnelle dont l'identité apparaît sur le mandat (mandat conclu par l'intermédiaire de l'agent commercial), le vendeur sollicite la nullité dudit mandat au motif que l'identité de l'agent commercial n'apparaît pas sur le mandat, en violation des dispositions susvisées.

LA POSITION DE LA COUR D'APPEL ET DE LA COUR DE CASSATION

La Cour d'appel suivit l'argumentation développée par le mandant, en annulant le mandat de vente, et partant, supprimant tout droit à commission pour l'agent immobilier.

L'agent immobilier se pourvut en cassation, et argua, notamment, de la violation de l'article 1ᵉʳ du 1ᵉʳ protocole additionnel de la CEDH, considérant que la nullité du mandat le prive d'une créance contre le vendeur, dont il avait pourtant vendu le bien, et que cela constituait une sanction disproportionnée.

La première chambre civile de la Cour de cassation rejeta le pourvoi, rappelant tout d'abord que mentions requises par l'article 9 du décret précité sont d'ordre public, et "Qu'à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, cette convention en nulle".

Elle rejeta également la violation de l'article 1er du premier protocole additionnel de la CEDH, au motif que "la nullité est proportionnée à l’objectif poursuivi par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 d’organiser l’accès à la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit s’assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilitée par l’agent immobilier, est titulaire de l’attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires".

OBSERVATIONS

Cet arrêt rappelle aux agents immobilier la nécessité de faire apparaître, au sein des mandats conclus par l'intermédiaire d'un agent commercial, le nom et la qualité de ce dernier, et à défaut de voir prononcer la nullité de leur mandat, et partant, la suppression de droit aux honoraires !

Les informations permettant d'identifier le mandant de l'agent commercial, c'est-à-dire l'agent immobilier détenteur de la carte professionnelle, doivent également apparaître sur le mandat ! 

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