Dans le secteur immobilier, la réforme sur la suppression de la taxe d’habitation est à l’origine de bien de remous dans le rang des départements. En effet, elle a fait perdre à ces derniers une partie de leur budget consacré aux aides sociales et 15 milliards d’euros sur les recettes de la taxe foncière. Face à cette décision qui vient complètement bouleverser son système de financement, l’ADF négocie une hausse des droits de mutation et des frais de notaire.

Loi sur la taxe d’habitation : quel impact pour les départements ?

La taxe d’habitation, jusque-là perçue pour le compte des collectivités territoriales, sera entièrement supprimée pour les résidences principales. Au même titre que la contribution économique territoriale et les taxes foncières, cette contribution servait principalement à financer les aides sociales. Avec la réforme fiscale qui sera votée d’ici l’année budgétaire 2022, les départements doivent faire face à un déficit d’environ 600 millions d’euros par an. Il leur faut alors trouver un nouveau levier financier pour continuer leur projet social.

 Privés de leurs ressources principales et la part de la CSG proposée étant insuffisante, les départements se doivent de repenser leur méthode de financement. C’est donc dans cet ordre que le 16 mai 2019, l’ADF (Assemblée des Départements de France) a voté et transmis sa proposition au gouvernement. Celle-ci préconise une hausse des frais de notaire maison de 0,2 points, les faisant passer de 4,5 % à 4,7 %.

Si elle est effective, cette augmentation pourrait leur rapporter un revenu supplémentaire de 250 à 500 millions d’euros par an. Elles serviront alors à compenser la perte des recettes des taxes d’habitation (TH) et celles des taxes foncières (TF). Elle impliquerait aussi la création d’un fonds de solidarité de 1,5 milliard d’euros qui s'ajouteront aux frais de notaire sur les transactions immobilières.

Il faut rappeler qu’à l’été 2018, la même requête a essuyé un refus du gouvernement. A l’époque, la conjoncture empêchait l’exécutif de trancher sur la question. Une année plus tard, la suggestion revient sur le tapis, déguisée sous une autre forme. En attendant, les 250 millions d’euros proposés par le gouvernement dans le cadre de cette refonte ont été rejetés.

Frais notaire et droits de mutation : qu’est-ce que c’est ?

 Les frais de notaire achat maison représentent la somme versée systématiquement par l’acheteur à l’issue d’une transaction. Qualifiés à tort de frais d’acquisition, ils sont perçus par le notaire qui doit en reverser 70 à 85 % au Trésor Public. En effet, la somme se compose de frais annexes et de taxes versées aux départements et aux communes. Elle sert ainsi à régler :

- les émoluments 
- La contribution de sécurité immobilière 
- les droits de mutation ou d’enregistrement 
- la taxe de publicité foncière (0,10 % de la valeur du bien) 
- les débours qui en représentent le 1/10 
- Les honoraires du notaire (1/10 des frais notaire).

Le calcul frais de notaire est effectué selon le type de bien vendu et de nombreux autres critères. L’estimation frais de notaire est faite sur un taux de 7 à 8 % du prix de vente pour un bien ancien et de 2 à 3 % pour un logement neuf. La somme équivalente est alors versée au moment de la signature.

De leur côté, les droits de mutation comprennent des impôts perçus par le fisc. Leur pourcentage est de 5,80 sur la vente dans les 97 départements français ayant appliqué la hausse des droits et de 5,09 dans les 4 autres. Lorsque la mutation se fait à titre onéreux, le taux appliqué sur la vente est de 5,81 % pour les logements anciens. Celui pour les biens neufs est fixé à 0,71 % hors taxe avec une TVA de 20 %.

 Ces impôts se composent de la taxe communale additionnelle (1,20 %) ainsi que de la taxe nationale d’assiette et de recouvrement (2,37 %) du droit départemental. Elle couvre également les 4,50 % pour la taxe départementale de publicité foncière. En 2014, ce dernier taux appliqué aux frais de notaire immobilier est passé de 3,8 % à 4,5 %, soit une hausse de 0,7 %. Si la proposition de l’ADF venait à être votée, le montant du calcul frais notaire augmentera de 0,2 %. Il faudrait alors estimer les frais de notaire à 4,7 % du prix du bien.

Impact de la hausse des droits de mutation sur l’immobilier

Une potentielle hausse sur le calcul frais de notaire ne peut avoir que des conséquences négatives sur le marché immobilier et les ventes. Et d'autant plus avec la remontée des taux de crédit et  la réforme sur les conditions d’obtention du PTZ...

Conséquences sur le marché immobilier

En effet, selon les experts du domaine, elle pourrait entraîner un phénomène d’anticipation suivi par celui de rétention ou de différé. Autrement dit, les acteurs du domaine seraient encouragés à réaliser leur projet immobilier avant la hausse effective des frais de notaire. Une fois la loi votée, les achats et ventes ralentiront.
Si ces deux mécanismes peuvent peser très lourd dans la balance, ils peuvent également influencer le dynamisme du marché, actuellement au beau fixe. Cela implique en effet l’augmentation du prix des biens immobiliers et l’affaiblissement du pouvoir d’achat immobilier des Français.

Conséquences sur les citoyens

Selon les experts du domaine, la hausse des droits de mutation pourrait entraîner un phénomène d’anticipation suivi par celui de rétention ou de différé. Autrement dit, les acteurs du domaine seraient encouragés à réaliser leur projet immobilier avant la hausse effective des frais de notaire. Une fois la loi votée, les achats et ventes se feront rares et la situation pourrait perdurer quelques temps.  

Même si elle est légère, cette augmentation va forcément peser dans le budget de nombreux ménages. Surtout les plus défavorisés avec un niveau d’épargne faible. Des ménages déjà touchés par ka disparition de l’APL accession, l’augmentation de la taxe foncière pour certains, le remplacement de l’ISF par le l’IFI et le recentrage du PTZ. 

Comment calculer les frais de notaire ?

Le mode de calcul frais de notaire dans le secteur immobilier date des années 1970. De nouveaux tarifs ont toutefois été réglementés par l’arrêté du 26 février 2016. Ce qui n’empêche pas le fonctionnement d’être toujours le même, que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou un investissement avec des revenus locatifs. En dehors du prix de vente du bien, l’acheteur doit en effet verser entre 7 et 8 % en plus. Pour ne pas faire d’erreur et faciliter le calcul,de nombreux simulateurs de frais de notaire sont mis en ligne :

Fonctionnement et taux pratiqué

La rémunération proprement dite des notaires est calculée selon un barème donné proportionnellement au prix de vente du bien. Il faut ensuite y ajouter des émoluments de formalités et de démarches qui coûtent en moyenne 800 €. Le notaire doit enfin tenir compte des dépenses diverses relatives aux tiers et les frais d’expédition des actes. Le total est estimé à environ 400 €.

La loi Macron autorise par ailleurs le professionnel à accorder des remises sur sa rétribution, dans la limite de 10 %. Les clients concernés sont ceux qui ont effectué un achat immobilier de plus de 150 000 euros. Dans tous les cas, le montant total ne doit pas être inférieur à 90 € ou dépasser les 10 % du prix de vente. Le taux appliqué pour calculer les frais de notaire est de :

3 945 % pour un achat inférieur ou égal 6 500 € ;
1,627 % pour une vente de 6 501 € à 17 000 € ;
1,085 % pour une transaction de 17 001 € à 60 000 € ;
0,814 % pour les ventes supérieures à 60 001 €.

A l’exception de l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte, la part des départements à reverser est de 4,50 % du prix de vente. Elle est de 1,20 % pour les communes. Le notaire doit aussi faire son calcul frais de notaire en tenant compte de la taxe sur la sécurité immobilière, de la TVA et de certains frais annexes. Il y a enfin la taxe de l’Etat qui équivaut à 2,37 % de ce qui est versé aux collectivités.

Simulation de calcul des frais de notaire

Concrètement, qu’est ce que tout cela implique ? Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement dans l’ancien affiché au tarif de 500 000 €. Une fois la vente conclue, l’estimation frais de notaire au taux de 4, 5 % serait de 38 200 euros. La taxe pour la sécurité immobilière sera de 710 euros contre celui de la TVA qui est de 1 342 euros.

De même, les émoluments du notaire vont coûter 6 709 euros et les droits d’enregistrement seront de 29 033 euros. Ces derniers frais comprennent principalement les 22 500 euros du département, les 6 000 euros de la commune et les 533 euros prélevés par l’Etat. Ce qui fait donc un total de 31 085 euros dû à l’état sur une transaction de 500 000 €.
En appliquant la proposition de l’ADF, le montant versé au département sur la base du taux de 4,70 % passerait à 23 500 euros. La taxe de l’Etat augmenterait également, passant de 533 à 557 euros. Ce qui ramènerait le prix d’acquisition à 39 224 euros. Soit une facture supplémentaire de 1 024 euros à faire payer à l’acheteur.