La Cour de Cassation, par un arrêt en date du 14 décembre 2022, confirme que la défaillance d’une condition suspensive d’octroi d’un prêt n’est pas imputable à l’acquéreur au seul motif que ce dernier refuse un prêt inférieur au montant stipulé.

Autrement formulé, en présence d’une mention d’un montant maximal de prêt au sein d’une condition suspensive, l’acquéreur n’est pas contraint d’accepter un prêt d’un montant inférieur, fût-il très légèrement inférieur.

En droit français, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Cet adage, codifié à l’article 1134 du Code civil, constitue le pendant du principe de la liberté contractuelle, principe profondément ancré dans la tradition juridique romano-germanique.

C’est ainsi que les parties à une convention légalement formée (respectant les conditions de formation des contrats), disposent réciproquement de moyens juridiques contraignant, leur permettant notamment, de contraindre leur cocontractant à l’exécution de leur engagement.

La condition suspensive

Certains engagements peuvent être stipulés à la condition de la réalisation d’un évènement. Il s’agit de la fameuse condition suspensive, bien connue du monde de l’immobilier.

Une condition de formation d’un contrat est qualifiée de suspensive, lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple, conformément aux dispositions de l’article 1304 du Code civil.

Tel est le cas d’une promesse synallagmatique de vente (contrat à engagements réciproques), stipulée à la condition de l’octroi par le bénéficiaire d’un prêt bancaire.

Dans une telle hypothèse, l’attention des parties, et de surcroît celle de l’éventuel mandataire, doivent être portées sur les mentions de ladite clause.

En effet, dans le cadre d’une procédure contentieuse, toute ambiguïté de rédaction d’une telle clause sera strictement appréciée par la juridiction. Aussi, le défaut de précision dans la rédaction d’une condition suspensive sera à l’avantage de l’une ou l’autre des parties à la promesse.

Illustration de l’appréciation d’une condition suspensive imprécise

La Cour de Cassation nous offre une parfaite illustration des conséquences du manque de précision dans la rédaction d’une condition suspensive, à l’occasion d’un arrêt rendu le 14 décembre 2022 (Cass. civ. 3, 14 décembre 2022, n° 21-24.539).

Dans cette affaire était en question l’interprétation d’une clause d’une promesse synallagmatique de vente, stipulant à la charge du bénéficiaire une condition suspensive d’obtention d’un prêt, rédigée comme suit :

« Le financement de l'acquisition par M. [H] et Mme [B] au moyen d'un prêt d'un montant maximum de 414 000 euros au taux de 2 % l'an, remboursable sur une durée de 300 mois ».

Le bénéficiaire de la promesse a notifié au promettant (le vendeur) sa renonciation à l’acquisition projetée, au motif que l’établissement bancaire n’a pas accepté le financement sollicité, à hauteur de 414.000€.

Cela étant, dans le cadre de la procédure contentieuse, le promettant soutenait que la défaillance de la condition suspensive est entièrement imputable au bénéficiaire de la promesse, dès lors que si la banque a effectivement refusé un financement à hauteur de 414.000€, elle a accepté de financer l’acquisition moyennant un prêt d’un montant de 407.000€.

Le promettant poursuit en alléguant que compte tenu de la rédaction de la condition suspensive liant les parties, cette dernière ne mentionnant pas de seuil au montant du prêt, mais uniquement un montant maximum, le bénéficiaire était tenu d’accepter toute offre de prêt, d’un montant de 414.000€ ou inférieur.

Le bénéficiaire quant à lui, soutenait la thèse contraire, à savoir que la condition suspensive ne mentionnant aucun seuil, mais uniquement un montant maximal, l’unique obligation en résultant était l’acceptation d’un prêt à hauteur du montant sollicité, soit 414.000€.

Il en conclu que la défaillance de la condition suspensive ne saurait lui être imputable.

La Cour de Cassation confirme l’arrêt rendu par la Cour d’Appel, en retenant que « l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur ».

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En effet, à titre illustratif, la clause relative à la condition suspensive dans les contrats de vente SINIMO ne se contente pas stipuler un montant maximal de prêt, mais l’associe à un montant minimal, de sorte que les parties sont parfaitement sécurisées dans leur relation contractuelle.