Dans le cadre d'une transaction immobilière, l'agent immobilier joue un rôle central en facilitant la rencontre entre le vendeur et l'acheteur. Cependant, il arrive que la vente n'aboutisse pas en raison du comportement fautif de l'acquéreur. Dans de telles situations, l'agent immobilier peut-il prétendre à une indemnisation pour la perte de sa commission ? Éclaircissements sur les droits et recours de l'agent immobilier face à un acquéreur défaillant.

Le cadre légal de la rémunération de l'agent immobilier

Selon la loi Hoguet du 2 janvier 1970, la rémunération de l'agent immobilier est conditionnée à la conclusion effective de la vente. En d'autres termes, si la transaction n'aboutit pas, l'agent ne peut en principe réclamer sa commission. Toutefois, la jurisprudence reconnaît que lorsque la non-réalisation de la vente résulte d'une faute de l'une des parties, notamment de l'acquéreur, l'agent immobilier peut solliciter une indemnisation pour le préjudice subi.

Comportement fautif de l'acquéreur : quelles situations ?

Plusieurs comportements de l'acquéreur peuvent être qualifiés de fautifs :

. Absence de diligence dans l'obtention du financement : lorsque l'acquéreur ne réalise pas les démarches nécessaires pour obtenir son prêt dans les délais impartis, entraînant la caducité de la promesse de vente.

. Refus injustifié de réitérer la vente : après la levée des conditions suspensives, l'acquéreur refuse sans motif valable de signer l'acte authentique.

. Manœuvres frauduleuses : l'acquéreur agit de manière à évincer l'agent immobilier, par exemple en négociant directement avec le vendeur après avoir été présenté par l'agent.

Jurisprudence récente : l'affaire Abrimmo

Une décision du Tribunal judiciaire de Lille en date du 10 janvier 2025 illustre parfaitement ce principe. Dans cette affaire, la société Abrimmo, titulaire d'un mandat de vente prévoyant une commission de 40 000 euros à la charge du vendeur, avait négocié une promesse synallagmatique de vente. L'acquéreur s'était engagé à finaliser l'achat au plus tard le 15 mars 2021, sans condition suspensive de prêt. Cependant, malgré plusieurs relances, il n'a pas réitéré la vente sans fournir de justification valable. Le tribunal a considéré que ce comportement fautif avait causé un préjudice direct à l'agence immobilière, la privant de sa rémunération légitime, et a condamné l'acquéreur à verser les 40 000 euros de commission à la société Abrimmo.

Responsabilité délictuelle de l'acquéreur

Même si l'acquéreur n'est pas partie prenante au mandat liant le vendeur à l'agent immobilier, sa responsabilité délictuelle peut être engagée en cas de comportement fautif. L'article 1240 du Code civil dispose que "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer". Ainsi, l'acquéreur dont les agissements privent l'agent de sa commission peut être tenu de réparer le préjudice causé.

Conseils pour les agents immobiliers

Pour se prémunir contre de telles situations, les agents immobiliers peuvent :

. Insérer des clauses spécifiques dans les avant-contrats : prévoyant qu'en cas de défaillance injustifiée de l'acquéreur, une indemnité sera due à l'agence.

. Documenter toutes les étapes de la transaction : conserver des preuves écrites des démarches effectuées et des communications avec les parties.

. Informer clairement les parties de leurs obligations : sensibiliser vendeurs et acquéreurs sur les conséquences juridiques d'un désistement fautif.

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