Le propriétaire d'un garage au sein d'une copropriété a contesté une décision de l'assemblée générale qui imposait une cotisation annuelle de 5 % du budget prévisionnel pour alimenter un fonds de travaux, répartie selon les tantièmes généraux de charges. La cour d'appel a initialement rejeté cette demande.

La Cour de cassation a confirmé ce rejet en précisant que la cotisation doit être appelée au même rythme que le budget prévisionnel et répartie non pas en fonction des provisions spécifiques à chaque copropriétaire, mais selon les charges générales liées à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Ainsi, la cour d'appel, en choisissant de répartir les cotisations selon les « millièmes » généraux, a respecté la loi et a justifié légalement sa décision de rejeter la demande d'annulation (Cass. 3e civ. 4-7-2024 n° 22-21.758 FS-B, Foncia immobilière des Hautes-Alpes).

PRÉCISIONS

Les modifications apportées par la loi Climat et résilience du 22 août 2021 concernent principalement les syndicats de copropriétaires composés de plus de 50 lots. Avant cette réforme, la loi du 10 juillet 1965 encadrait la constitution du fonds de travaux introduit par la loi Alur de 2014. Ce fonds était destiné à anticiper le financement des travaux pour les copropriétés à usage partiel ou total d'habitation. Initialement, la cotisation annuelle obligatoire pour alimenter ce fonds était prélevée selon les mêmes modalités que celles décidées pour les provisions du budget prévisionnel lors des assemblées générales.

L'article 10 de la loi de 1965 stipulait que cette cotisation devait être versée proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives incluses dans chaque lot, conformément à l'article 5 de la même loi. Cette référence au budget prévisionnel déterminait la périodicité des appels de fonds, alignée sur celle des charges, souvent mensuelle ou trimestrielle, décidée par l'assemblée générale.

En ce qui concerne la clé de répartition, l'article 10 renvoyait à l'article 5 de la loi de 1965, ce qui signifie que les appels de cotisation au fonds de travaux étaient calculés selon les tantièmes généraux, similairement aux charges communes pour la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes générales. Cette méthode prenait en compte ultérieurement l'existence de parties communes spéciales ou d'autres clés de répartition, par exemple pour des travaux spécifiques à un ascenseur.

La Cour de cassation a validé cette interprétation des magistrats et a rejeté le pourvoi, affirmant que cette approche était conforme à la loi en vigueur à ce moment-là. Ces principes demeureront applicables sous l'actuelle rédaction des textes, qui n'a pas été modifiée sur ce point précis.

Les récentes modifications introduites par la loi Climat et résilience depuis le 1er janvier 2023 concernent principalement les syndicats de copropriétaires composés de plus de 50 lots, notamment en matière de gestion et de responsabilité dans le cadre des nouvelles exigences environnementales et énergétiques.