Conséquence de la stabilisation du prix immobilier et de taux d’intérêts planchers, l’ évolution du marché immobilier aurait dû rester positive en 2020, dans la lignée d’un exercice 2019 bien orienté. Mais la crise sanitaire du Covid-19, couplée au récent durcissement des conditions d’octroi des crédits habitat, plonge la profession dans l’inconnu. Dans ce contexte, quelle sera la tendance du marché immobilier en 2020 ?

Le nombre de transactions a atteint des niveaux records dans l’ancien en 2019

Avec plus d’un million de ventes enregistrées au cours de l’exercice écoulé, le marché de l’immobilier ancien a atteint des niveaux historiques en 2019. Cette évolution du marché immobilier s’explique notamment par la chute des taux d’emprunt (1,25 % en moyenne sur l’ensemble de l’année contre 1,45 % en 2018). Les emprunteurs ont, en outre, bénéficié de l’assouplissement des conditions d’octroi des crédits par les banques. Dans un contexte de forte concurrence, les établissements financiers ont fait du crédit immobilier leur produit d’appel pour séduire de nouveaux clients, notamment les primo-accédants. La production de crédits immobiliers aux particuliers a ainsi progressé de plus de 8 % en 2019 pour s’établir à plus de 186 Md€. Les prix immobiliers ont, en parallèle, continué à progresser fortement dans de nombreuses villes du pays (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, etc...) qui sont confrontées à une pénurie de biens.

Quelle tendance pour le marché immobilier en 2020 ?

Avant la crise du Covid-19, les professionnels de l’immobilier tablaient sur une nouvelle hausse du marché en 2020 sous l’effet, notamment, d’un ralentissement de l’augmentation des prix dans l’ancien. Mais l’épidémie en cours et les mesures de confinement adoptées par les pouvoirs publics affectent l’ évolution du marché immobilier. Ce dernier est désormais grippé : visites « physiques » de biens immobiliers reportées, signatures d’actes de vente parfois repoussées, délais de traitement des dossiers de prêts allongés, etc... Les semaines de paralysie de l’activité impacteront fortement le volume des transactions. D’après le site MeilleursAgents.com, le nombre de ventes dans l’ancien pourrait en effet chuter de 30 % en 2020. Et l’ évolution du marché immobilier à la levée du confinement risque de provoquer des goulots d’étranglement pour les agences. Selon une étude de l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), parue fin mars, les conséquences de la crise pourraient néanmoins différer fortement selon les segments de marché analysés. Après une forte chute, l’activité de l’immobilier commercial devrait reprendre rapidement à la levée du confinement (scénario en « V »). La reprise pourrait être beaucoup plus lente dans les secteurs impactés plus fortement par la crise (immobilier de tourisme, bureaux loués aux grandes entreprises, centres commerciaux, etc...).

Plusieurs scénarios de reprise sont envisagés

S’il reste difficile de prévoir l’ évolution du marché immobilier à la levée du confinement, plusieurs hypothèses peuvent être formulées.

En contrecarrant les projets immobiliers des Français, l’épidémie pourrait avoir aiguisé leur appétit pour la pierre. La demande en maison, appartements avec terrasse, biens autosuffisant en eau et en énergie, grands espaces pourrait bien exploser. 

Mais la production de logements neufs ayant fortement baissé, la pénurie de biens devrait encore s’amplifier et impacter la tendance du prix immobilier. La reprise pourrait donc être brutale et les agences immobilières devraient être prises d’assaut à la levée du confinement. Les professionnels de l’immobilier craignent surtout que la crise sanitaire en cours ne débouche sur une crise économique durable. Si le confinement durent trop longtemps, les conséquences économiques seront d’autant plus importantes (faillites d’entreprises, licenciements, récession, etc...) et impacteront très fortement l’ évolution du marché immobilier. La fragilisation de la situation financière des ménages pourrait, dans ce contexte, s’accompagner d’une baisse du prix immobilier. Si la chute des tarifs devrait être modérée dans les métropoles, elle pourrait être beaucoup plus forte dans le reste du pays, notamment dans les petites villes et les zones rurales en mal d’attractivité.

L’accès au crédit immobilier se durcit

Si la crise du coronavirus influe fortement sur l’ évolution du marché immobilier, les professionnels doivent, en parallèle, faire face à un durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers qui impacte également la tendance du marché immobilier. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a, en effet, récemment préconisé l’adoption de nouvelles règles pour l’obtention de prêts immobiliers (durée des crédits limitée à 25 ans et strict respect du taux d’endettement de 33 %). D’après les projections du courtier Meilleurstaux.com, réalisées en partenariat avec le cabinet Asteres, plus de 200 000 ménages pourraient ainsi être exclus du crédit immobilier en 2020 (principalement des ménages modestes et des investisseurs locatifs). Les taux de refus des dossiers ont, d’ailleurs, déjà plus que doublé dans certains réseaux au cours des premiers mois de l’année.

Mais certains professionnels exigent la mise en place de mesures d’urgence face à la crise du coronavirus.

Une suspension des dispositions adoptées récemment, suite aux recommandations du HCSF, est notamment réclamée.