Le moment est venu de faire le bilan du prix de l immobilier un an après le début de la crise sanitaire. Le secteur de l'immobilier a été durement impacté dans son mode de fonctionnement mais il a bien résisté notamment en qui concerne le nombre de transactions puisque l’exercice 2020 a vu la conclusion de plus d’un million de ventes.

Volumes de vente qui résistent

Début 2020, le marché de l’immobilier avait le vent en poupe mais a connu un arrêt brutal lors du premier confinement. Durant deux mois, l’activité immobilière était au point mort : fermeture des agences, visites annulées, signatures impossibles des promesses de vente à moins d'être équipé d'un outil de signature électronique… Sanction immédiate : chute de 75 % du nombre de promesses de vente, les agences n'étaient pas ou peu équipées... Cependant, loin de s’avouer vaincu, le marché immobilier a connu, à partir de la deuxième quinzaine du mois de mai, un spectaculaire rebond avec 370 % de promesses de vente signées ! De plus, mi-juillet, les transactions augmentaient encore de 15 %.
Contre toute attente, l’annonce du deuxième confinement a finalement eu une répercussion modérée et n’a pas entraîné de rebond technique. La mise en place d’outils numériques par les agences (visites virtuelles, signatures électroniques…) a permis l’aboutissement des projets déjà engagés.

Prix de l immobilier

Depuis le début de la pandémie, le prix immobilier a continué sa progression au niveau national : + 2 %. La tendance s’oriente plutôt vers une stabilisation depuis la rentrée.
Toutefois, l’evolution du prix immobilier, constatée au début de l’année 2020, a continué à l’issue du premier confinement et durant l’été (Paris : + 0,7 %, les 10 plus grandes agglomérations : + 1,9 %, les 50 plus grandes villes : + 1,5 % et en zone rurale : + 1,5 %). Toutefois, elle se ralentit nettement depuis septembre.
Les zones rurales sont, semble t-il, épargnées par le phénomène de stagnation du prix de l immobilier mais ce n’est pas le cas dans le reste de la France.

En effet, dans la période s’étalant du 1er septembre 2020 au 28 février 2021, Paris a connu un recul de son prix immobilier de 2,5 % et les 10 plus grandes agglomérations une stabilisation de leur prix de l immobilier (- 0,1 %).

En ce qui concerne le prix immobilier des 50 plus grandes villes françaises, depuis la rentrée, les prix de l immobilier sont toujours au vert mais le rythme de croissance a quand même diminué de 0.3 %. Ce n’est, cependant pas suffisant pour en déduire un éventuel retournement du marché.

Cette baisse du prix immobilier, notée au dernier semestre, impacte de façon très différente les plus grandes agglomérations. Les villes de Paris et Lyon, aux tarifs élevés, sont les plus touchées et constatent une rupture du dynamisme de leur marché. D’autres villes, telles Marseille et Montpellier, assistent à une petite baisse de leur prix immobilier proche de la stabilisation tout de même. D’autres villes, à l’instar de Lille, Nantes, Rennes et Strasbourg, continuent leur progression malgré une pression haussière d'un cran inférieur à ce que l’embellie des premiers mois de l’année 2020 pouvait laisser prévoir. L evolution du prix immobilier et du prix de vente immobilier sont donc particulièrement incertains en ces temps de pandémie.

Demande immobilière en lente diminution

L’essoufflement du prix immobilier relevé durant le dernier semestre, très variable suivant les villes, s'explique par la lente érosion de la demande depuis 12 mois. Avant la menace du premier confinement, en mars 2020, le marché connaissait un vif enthousiasme des postulants à la propriété grâce à un prix immobilier attractif. Dans les 10 plus grandes agglomérations françaises, y compris Paris, l’ITI de Meilleurs Agents (Indice de Tension Immobilière) confirmait un nombre d’acheteurs nettement supérieur à celui des vendeurs. Strasbourg comptait 33 % d’acquéreurs de plus que de vendeurs et Lille 30 %. Quant à paris, Montpellier, Nantes et Rennes, leur ITI franchissait le seuil des 20 %. Marseille et Bordeaux, dont la demande diminuait ces dernières années, avaient, durant cette période, connu un renouveau d’intérêt (nombre d’acquéreurs supérieur de 10 % à celui des vendeurs).
La remise en route des projets immobiliers suite au premier confinement a engendré un sursaut d’activités à partir du mois de mai 2020 et, par conséquent, une hausse du prix immobilier. Toutefois, le nombre d’acheteurs s’est progressivement amenuisé à tel point, qu’actuellement, on assiste à une quasi égalité entre le nombre d’acquéreurs et de vendeurs. Dans presque toutes les grandes villes, Paris en premier chef, la tension immobilière atteint actuellement un ratio très proche d’un acquéreur pour un vendeur.

La fragilisation de la demande s’explique par plusieurs facteurs. D’abord, on peut noter la méfiance des ménages quant à l’incertitude des mois à venir, particulièrement lorsque seront ôtées les mesures de sécurité mises en place par l’Etat. Une hausse assez rapide du chômage pourrait survenir à l’issue des dispositifs instaurés pour l’activité partielle. Il faut également prendre en compte la lassitude grandissante des Français face à cette crise sanitaire qui se prolonge.

Taux bas et augmentation de l’épargne

Avec le printemps qui pointe son nez, période traditionnellement prospère pour le secteur immobilier, la possibilité de voir un marché plus tristounet que d’habitude est plus que probable.

L’activité immobilière devrait pourtant se maintenir à un palier assez élevé grâce à des taux de crédit encore très bas (inférieurs à 1 % sur 15 ans) et à l’augmentation du bas de laine des Français l’année passée (200 milliards d’euros en cours d’année), susceptible d’augmenter leur apport personnel. Le prix immobilier peut encore connaître de nombreux rebondissements !

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