Du jamais vu, les prix moyens au m2 en France atteignent des niveaux vertigineux ! Aucune région n'y a échappé avec des variations comprises entre +13 % et +15,5 % pour les maisons anciennes dans les Hauts-de-France, en PACA et en Bretagne. Selon le réseau d'agences immobilières Century 21, une accalmie des prix est plus que souhaitée. Les professionnels de l'immobilier aspirent à cette baisse qui est capitale pour leur activité.

Des prix qui ont établi des records historiques

Nouveau record historique, évalué par Century 21, le m2 a été estimé à 2 552 € en moyenne pour les maisons (soit une hausse de 10,7 % en un an) et à 4 061 € pour les appartements (soit une hausse de 7,4 % en un an). Les prix des biens immobiliers dans l'ancien ont connu une forte hausse entre le 1er semestre 2021 et le 1er semestre 2022.

Les maisons enfièvrent le marché immobilier avec un palier supérieur à 2 500 € le m2. Charles Marinakis, Président de Century 21, souligne que la pandémie qui sévit tend à renforcer ce phénomène qui stagne depuis quelques années avec une progression régulière des transactions de maisons.

L'activité souffre de ces prix élevés. Mais désormais, sur 12 mois, le segment des transactions de maisons recule de -7,9 % et augmente très légèrement sur le nombre de transactions des appartements qui est à 1,7 %.

Des prix en baisse d'ici la fin de l'année

Les conséquences de cette flambée des prix se font ressentir. Une décélération est en cours. Elle est plus visible sur le segment des appartements que sur celui des maisons qui attire toujours autant les Français malgré une offre limitée en fonction des régions. Il est à noter que ces prix élevés se superposent depuis plusieurs mois à une soudaine remontée des taux d'intérêt d'emprunt. Fin 2021, ils sont passés de 1 % sur 20 ans à 1,6 % à ce jour. Il est fort probable que ce mouvement continue par ricochet de la progression élevée des taux obligatoires (plus de 2 % sur 10 ans).

Il faut annoncer que les sommes moyennes d'acquisition s'élèvent aux sommets : 240 961 € pour un appartement, contre 290 654 € pour une maison.

Jusqu'ici, les Français ont souhaité augmenter leur quotité de financement par emprunt et leur apport personnel au lieu de limiter la superficie des logements qu'ils achètent.

Mais lorsqu'ils n'ont plus le choix, il est évident qu'ils vont choisir cette dernière option.

Les soucis de crédit immobilier concernent notamment les jeunes primo-accédants qui ne peuvent pas toucher la plus-value réalisée sur la vente de leur bien immobilier. En revanche, les secundo-accédants de plus de 50 ans voient leur part augmenter, car ils ont misé sur un apport personnel plus conséquent. Ce dernier a été perçu sur la vente de leur précédent bien. 34,8 % des transactions immobilières sont issues de cette tranche d'âge. Chez les +60 ans, la progression est encore plus importante avec une part qui a grimpé de +9,5 %. Un niveau qui n'a jamais été observé auparavant !

Des investisseurs moins nombreux

Les investisseurs représentent encore une bonne partie de ces acquisitions immobilières dans l'Hexagone. Selon Century 21, au 1er semestre 2022, le taux est de 30 %, mais avec une baisse qui se concrétise sur les derniers mois dans des lieux tels que l'Île-de-France. Toutefois, des contraintes existent : l'augmentation des taux associée à la hausse des prix va impacter la performance des investissements locatifs. Viennent s'ajouter à cela les réglementations imposées liées à la performance énergétique des logements et le coût des travaux et d'entretien qui sont soumis aux conséquences de l'inflation.

Le gouvernement a pour projet de plafonner l'IRL ou l'Indice de Référence des Loyers à +3,5 % sur une durée d'un an.

Cette décision pourrait bien être un blocage aux investissements locatifs, étant donné que l'indice sert à reconsidérer les loyers. Selon Charles Marinakis, cet effort de la part des bailleurs de fond est louable à condition qu'il soit ponctuel. Avec peu d'investisseurs et des demandes en moins, l'accalmie des prix pourrait s'étaler sur le long terme, même si le président de Century 21 pense que les achats de résidence principale connaîtront aussi une baisse.