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La Cour de cassation s’est récemment prononcée sur l’action dont dispose les bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, lorsqu’un évènement rendant le bien impropre à son usage survient, avant la réitération de celui-ci (Cass, civ. 3ème, 19/10/2023, n° 22-10.090).
En l’espèce, une promesse unilatérale de vente a été reçue par un notaire, portant sur une maison d’habitation, moyennant un prix de 660.000€, et stipulant une indemnité d’immobilisation d’un montant de 66.000€ en cas de non-réalisation de la vente.
Suite à la survenance d’une inondation survenue au sous-sol de l’immeuble (cette partie étant aménagé et destiné à l’habitation), les bénéficiaires de l’offre ont refusé de réaliser la vente.
Les promettants ont assigné les bénéficiaires en paiement de l’indemnité d’immobilisation.
En défense, les bénéficiaires soutiennent que les promettant ont manqué à leur obligation de délivrance conforme.
La Cour d’appel fait droit à l’argumentation des bénéficiaires pour prononcer la résolution de la promesse unilatérale de vente au regard de la non-conformité de la chose, au motif qu’il était établi que le bien, comportant un sous-sol aménagé en cuisine et un bureau pour permettre son habitation, ne présentait pas les qualités permettant de rendre ces pièces habitables dans des conditions normales.
Les promettants se sont pourvus en cassation, en soutenant que la non-conformité de la chose ne relève pas de l’obligation de délivrance conforme, mais de la garantie des vices cachés.
La Cour de cassation fait sienne l’analyse des promettants, en retenant que l’infiltration d’eau faisant obstacle à une utilisation normale des pièces concernées, seule la garantie contre les vices cachés pouvaient être valablement invoqué, et non l’obligation de délivrance conforme.
Cet arrêt nous rappelle l’importante du fondement légal d’une demande sanctionnant un défaut de conformité d’une vente, qui ne peut être qu’exclusivement la garantie contre les vices cachés, prévus à l’article 1641 du Code civil.
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Chers professionnels de l'immobilier,
Alors que nous profitons des derniers rayons estivaux, une nouvelle ère dans le secteur de l'immobilier se profile à l'horizon avec la rentrée qui approche à grands pas. Chez Flash-immo, l'actu des pros, nous comprenons l'importance cruciale de cette période de transition pour l'ensemble de la communauté immobilière. C'est avec un grand enthousiasme que nous vous présentons notre sélection spéciale : "Immobilier, le top 10 des articles à lire AVANT la rentrée immobilière".
En tant que professionnels chevronnés et passionnés, vous êtes constamment en quête de connaissances approfondies et de perspectives innovantes pour guider vos actions dans un marché en perpétuelle évolution. C'est pourquoi nous avons rassemblé ces articles soigneusement choisis, chacun offrant des analyses pointues, des conseils pratiques et des tendances pertinentes qui façonneront les mois à venir.
Que vous dirigiez une agence, que vous soyez investisseur, courtier, agent immobilier ou tout autre acteur clé de ce domaine dynamique, cette sélection exclusive est conçue pour répondre à vos besoins spécifiques. Bonne lecture !
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Fin de notre top 10 ! Nous espérons que ces articles vous seront utiles et vous aideront à battre des records dès la rentrée !
L'Orange Vélodrome de Marseille qui a eu lieu le 25 mai dernier a réuni plusieurs professionnels dans le secteur de l'immobilier. Avec la participation de plus d'un millier de professionnels et 150 entreprises spécialisées en matière d'immobilier, cet évènement a permis à l'Unis ou l'Union des Syndicats de l'Immobilier de faire le point sur la situation actuelle.
La présidente, Danielle Dubrac a donc déclaré que la relance du domaine de l'immobilier impose la prise de décision importante de la part du Gouvernement. Selon elle, le président de la République doit trouver une solution à la problématique des experts qui œuvrent dans ce secteur.
L'Unis demande des mesures fortes de la part du Gouvernement
Que ce soit pour la mobilisation des parcs vers une rénovation énergétique, la relance de la construction des logements ou l'accessibilité des crédits pour les primo-accédants, le secteur de l'immobilier se trouve dans une situation délicate.
Face à ces nombreux soucis et demandes des professionnels de l'immobilier, la présidente de l'Unis réclame une prise de décision de la part du Gouvernement.
D'après Danielle Dubrac, l'immobilier se trouve dans une situation délicate et une véritable crise qui implique l'interpellation des autorités compétentes.
En prenant en considération la demande des entreprises et des experts de l'immobilier, la présidente de l'Unis décide ainsi d'adresser une lettre ouverte au président de la République pendant la journée des Pros de l'Immo, le jeudi 25 mai dernier. L'Unis réclame des mesures fortes pour le domaine de l'immobilier dans notre pays. Qu'il s'agisse d'une politique de logement ou d'une technique pour attirer de plus en plus de clients, les professionnels de l'immobilier sont prêts à défendre leurs activités en contrepartie de règles de jeu claires de la part du Gouvernement.
L'insuffisance des offres de logements mis en location
Mis à part les demandes de prise de décision ferme de la part de l'Unis, l'association a également évoqué le sujet du manque d'offres locatives. En effet, le président de l'Unis Rhône, Patrick Lozano, n'a pas oublié de préciser que l'offre de logement locatif connaît une baisse de 15 % pour son département. De son côté, Nicolas Rastit, président de l'Unis Marseille Provence Corse, a aussi présenté la dégradation de l'offre de logements locatifs dans la Cité Phocéenne. Les offres ont diminué jusqu'à 88,8 %. Ces chiffres deviennent de plus en plus alarmants pour les professionnels de l'immobilier.
L'une des principales raisons qui réduisent l'offre de bien à louer, c'est l'obligation de faire des travaux de rénovation énergétique. Bien que cette mesure serve à réduire la consommation d'énergie et à assurer le confort des occupants, elle impose un budget considérable pour les propriétaires. D'autre part, il y a la procédure d'encadrement des loyers. Tout comme les travaux, cette décision conduit les propriétaires bailleurs à opter pour d'autres sortes d'investissements et à ne plus renouveler leurs baux.
À Paris, par exemple, l'obligation d'encadrement des loyers par la réforme de la loi Élan a provoqué une perte de 50 000 unités locatives. Ce résultat provient d'une constatation faite en 5 ans.
Les effets de ces décisions prises par le Gouvernement provoquent un vrai préjudice pour le monde de la location de bien immobilier.
L'objectif de la journée des Pros de l'Immo est de partager les diverses situations qui se présentent dans chaque département. L'Unis Lyon-Rhône avec la FNAIM et l'UNPI 69 ont tenu à parler des effets du permis de louer. Même si ce permis est encore en pleine étude auprès de la métropole, il annonce déjà des problèmes pour les professionnels de l'immobilier qui doivent se conformer à la nouvelle décision.
La question de la rénovation énergétique qui devient un sujet indispensable
Pendant le point presse, l'Unis informe sur l'accompagnement à la rénovation énergétique. Rendre les biens immobiliers conformes aux standards énergétiques européens est important. En revanche, les propriétaires ont besoin d'être accompagnés pendant la rénovation énergétique afin d'atteindre un objectif commun et être à la hauteur des enjeux réclamés. Pour ce faire, l'Unis demande au Gouvernement des solutions pour financer ces travaux de rénovation énergétique. L'Union des Syndicats de l'Immobilier a lancé des alternatives comme créer une banque dédiée à la rénovation énergétique.
Suite à la décision de l’État d’envisager des coupes budgétaires dans le secteur immobilier, Bruno Arcadipane craint une crise. Lors de son interview accordée à l’AFP, le président d’Action Logement critique ouvertement la baisse des dépenses publiques prévue par le gouvernement.
Pour lui, la politique de logement gouvernementale est totalement « inadmissible ».
Il incite le chef de l’État à relancer la construction pour éviter d’activer une éventuelle bombe sociale.
Face à ces déclarations inquiétantes, les professionnels de l’immobilier doivent tenir les demandeurs de logement et les investisseurs informés de l’évolution de la situation.
Il a souligné que Action Logement gère près d’un million de logements sociaux et apporte des aides à la mobilité professionnelle. Codirigée par patronat et syndicats, cette association reçoit un financement de la contribution sur les entreprises (PEEC).
L’Exécutif a fait des déclarations assez inquiétantes sur le logement. De son côté, le CNR (Conseil national de la refondation) qu’Emmanuel Macron a mis en place travaille encore sur des propositions qui n’ont pas encore été présentées officiellement.
Récemment, le chef de l’État a évoqué « un système de sur-dépenses publiques pour de l’inefficacité collective »
Il y a également l’avertissement du ministre des Comptes publics Gabriel Attal. Ce dernier a affirmé que la réduction des dépenses publiques pourrait fortement affecter le secteur de logement.
Bruno Arcadipane n’a pas attendu longtemps pour s’exprimer en disant que : « C’est surtout inconséquent au moment où le secteur a besoin d’une forte impulsion. Cela démontre l’absence de volonté et de vision en matière de logement ». Il trouve que c’est très inquiétant socialement et économiquement.
Le président d’Action Logement demande à l’État d’agir immédiatement pour aider les professionnels de l’immobilier à sortir de la crise. En effet, ils font face à des coûts de construction qui sont élevés et au crédit presque inaccessible. Il avertit que la « crise est là » et que des mesures doivent être prises. L’État doit prendre en compte les besoins du secteur de logement pour éviter une « bombe sociale » due au manque d’habitation. Il n’y a pas plus grave que de ne pas trouver où se loger. Aujourd’hui, il y a 2,4 millions de demandeurs de logements sociaux. Par rapport à celui de 2017 qui est de 1,7 million, ce nombre a largement augmenté. Face à cette demande grandissante, Bruno Arcadipane s’interroge sur la possibilité de la réduction des moyens.
D’après Bruno Arcadipane, l’État ne doit pas être un obstacle pour le développement du secteur de l’immobilier. Avec Action Logement, il lui demande ainsi de signer le projet de convention quinquennale 2023-2027 le plus rapidement possible. Cet accord comprend des mesures importantes dont la réduction du taux du prêt accession. Avec un taux oscillant entre 1,5 % à 1 %, les primo-accédants pourront acquérir des logements plus facilement. Ce marché n’existe plus, car il est bloqué.
Il comprend aussi le projet de faire monter à deux millions le nombre de bénéficiaires de la garantie locative Visale.
Si le gouvernement accepte de signer, le président d’Action Logement pense que tout le monde sera content, car l’emploi et la réindustrialisation seront bien soutenus.
Lors de sa dernière campagne, Emmanuel Macron a promis aux locataires de faciliter l’accès aux logements. Bruno Arcadipane s’oppose à l’extension sans condition de ce pacte pour tous les locataires. Lorsque les partenaires sociaux ont créé Visale, ils souhaitent faire une distinction entre les salariés modestes, les jeunes et les autres. Rendant le produit fort, cette différenciation est la clé du succès. Les bailleurs privés connaîtront et reconnaîtront plus facilement le bien.
Il dit être prêt pour apporter son aide. Pour concrétiser le programme de revitalisation des villes moyennes, il peut débloquer un milliard d’euros en plus.
Le diagnostic ERP (État des Risques et Pollution) qui permet d'informer les futurs locataires ou les acheteurs sur la nature des différents risques de leur prochain logement vient de faire l'objet d'une mise à jour ! Zoom sur toutes les modifications apportées à cette procédure qui sont entrées en vigueur le 1er janvier 2023...
L'IAL, c'est-à-dire l'action d'informer les acheteurs et les locataires, figure parmi les obligations inhérentes à tous les propriétaires qui décident de vendre ou de louer leurs biens immobiliers en France.
Datant du 1/10/2022, le décret n°2022-1289 traite de la communication des risques (naturels, technologiques...) aux acquéreurs et aux locataires de biens immobiliers. Cet arrêté indique que l'état de ces risques doit être inclus dans le dossier du diagnostic technique qui accompagne les promesses et les actes de vente. Il en va de même en ce qui concerne les baux des biens placés en location.
Depuis le 1/01/2023, le dispositif permettant d'informer sur les risques propres aux biens immobiliers en vente ou en location a été modifié.
À partir du moment où un bien figure dans une annonce, ses potentiels acquéreurs ou locataires ont désormais la possibilité de consulter ses différents risques en se rendant sur la plateforme en ligne georisques.gouv.fr.
Le propriétaire d'un bien immobilier doit par ailleurs remettre l'état des risques à son acheteur ou à son locataire suite à une première visite de ce logement. Avant le 1er janvier, la transmission de ce diagnostic devait être effectuée seulement lorsque la transaction était finalisée.
Autre changement majeur : l'état des risques inclut à présent le phénomène naturel dit "de recul du trait de côte" (le mouvement vers l'intérieur des terres de la délimitation qui sépare la zone marine de la zone continentale). L'acquéreur ou le locataire d'un bien est donc désormais en mesure de savoir si celui-ci est impacté par ce phénomène naturel.
Les propriétaires ne sont évidemment pas les seuls concernés par ces changements.
Depuis le 1/01/2023, les professionnels de l'immobilier sont ainsi obligés d'intégrer la mention "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr" dans chacune de leurs annonces, peu importe qu'elles soient publiées sur Internet, dans un magazine, dans un journal ou via un autre support.
Les agents immobiliers devront également procéder à la remise de l'état des risques lors de la première visite des biens. Ils devront mettre à jour ce diagnostic durant les prochaines étapes de la vente ou de la mise en location du bien concerné.
Les sites et les sols pollués également concernés...
Des changements sont également apportés vis-à-vis des risques inhérents aux sites et aux sols qui font l'objet d'une pollution (métaux lourds, hydrocarbures...).
Depuis le 1/01/2023, les propriétaires qui mettent en vente leur bien ou le placent en location sont obligés de :
– Fournir à leurs acquéreurs ou à leurs locataires un document informant ces derniers de la pollution des sols du bien concerné. Les données présentes sur ce document doivent être absolument conformes à l'article R.125-26 du code de l’environnement (ce qui n'était pas le cas avant ces changements).
– Procéder lors de la promesse de vente à l'annexion de ce même document (ou de le rattacher au contrat préliminaire si le bien est vendu en VEFA, c'est-à-dire en l'état futur d'achèvement).
Avant la mise à jour du 1er janvier dernier, cette annexion devait être uniquement effectuée à l'acte authentique.
Noël est l'occasion idéale pour faire le bilan de l'année écoulée et se fixer de nouvelles ambitions pour l'année à venir. En tant que professionnel de l'immobilier, c'est le moment de se poser les bonnes questions et de faire le point sur vos réalisations, vos objectifs et vos défis de l'année écoulée.
Pour commencer, prenez le temps de dresser une liste de vos réalisations et de vos accomplissements de l'année. Quels ont été vos plus gros succès ? Quels sont les biens immobiliers que vous avez vendus ou loués ? Quels sont les projets que vous avez menés à bien ? Cette liste vous permettra de vous remémorer vos réussites et de vous rendre compte de tout ce que vous avez accompli.
Ensuite, pensez à vos objectifs de l'année écoulée. Quels étaient vos objectifs à la fin de l'année précédente ? Les avez-vous atteints ? Si oui, félicitez-vous ! Si non, pourquoi ? Quels ont été les freins et les challenges rencontrés ? Cette réflexion vous permettra de mieux comprendre ce qui a fonctionné et ce qui n'a pas fonctionné, et de déterminer ce que vous devez changer pour atteindre vos objectifs à l’avenir.
Enfin, pensez à vos défis de l'année écoulée. Quels ont été les défis les plus importants que vous avez dû affronter ? Comment les avez-vous surmontés ? Qu'avez-vous appris de ces expériences ? Cette réflexion vous permettra de tirer des leçons de vos défis et de vous préparer à affronter de nouveaux défis à l’avenir.
Une fois que vous avez fait le point sur vos réalisations, vos objectifs et vos défis de l'année écoulée, il est temps de se fixer de nouvelles ambitions pour l'année à venir. Quels sont vos objectifs pour l'année à venir ? Quels sont les projets que vous souhaitez mener à bien ? Quels sont les défis que vous souhaitez relever ?
Pour vous aider à atteindre vos objectifs, il est important de définir des étapes concrètes et mesurables. Par exemple, au lieu de vous fixer comme objectif de "vendre plus de biens immobiliers", fixez-vous comme objectif de "vendre 10 biens immobiliers supplémentaires en 2022". Cet objectif est concret, mesurable et atteignable, ce qui vous aidera à rester motivé et à atteindre vos ambitions.
Il est également important de se fixer des objectifs réalistes et de tenir compte de vos contraintes et de vos ressources. Si vous vous fixez des objectifs trop ambitieux, vous risquez de vous décourager rapidement et de perdre votre motivation.
Enfin, n'hésitez pas à vous entourer de personnes qui vous soutiendront et vous aideront à atteindre vos objectifs. Un réseau de soutien est essentiel pour rester motivé et sur la bonne voie.
En résumé, Noël est l'occasion idéale pour faire le bilan de l'année écoulée et se fixer de nouvelles ambitions pour l'année à venir. Prenez le temps de dresser une liste de vos réalisations, de vos objectifs et de vos défis de l'année écoulée, puis fixez-vous de nouvelles ambitions en définissant des étapes concrètes et mesurables. N'oubliez pas de vous entourer de personnes qui vous soutiendront dans votre démarche. Bonne chance dans vos projets !
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Pour augmenter rapidement votre stock de mandats, rien de tel que la pige immobilière ! Et oui, en 2022, la pige reste un moyen de prospection efficace ! À condition d'être motivé, préparé et équipé ! Et ça tombe bien, on a l'outil idéal pour vous.
Que vous soyez spécialisé dans la vente, dans la location ou bien même les deux, vous devez parfois faire face à des situations délicates. En effet, votre rôle principal est de conseiller et d’accompagner les particuliers qui ont besoin de vos services. En revanche, il peut également vous arriver de devoir jouer le rôle médiateur si le contexte s’y prête. Dans cet article, nous allons pointer du doigt les sources de litiges principales dans une location et vous donner l’astuce ultime pour les éviter !
Les investisseurs et propriétaires immobiliers sont toujours attentifs à ce que les pouvoirs publics ne cèdent pas trop aux sirènes de l'obsolescence programmée s'agissant des diverses lois d'incitation fiscale pour le secteur immobilier. Ainsi, concernant les dispositifs de la loi Pinel, ils étaient en attente de son destin dans la dernière loi de finance proposée par le gouvernement et votée par le parlement.
La bonne nouvelle, d'une certaine façon, est que, jusqu'en 2024, les réductions d’impôts seront maintenues, assorties de critères de qualité d'usages et environnementaux, en prévision de l'application de la Réglementation Environnementale – RE 2020.
La moins bonne est que la loi de finance prévoit une baisse régulière des réductions d'impôts jusqu'en 2024.
Les taux actuels de réduction d’impôt qui sont de 12 %, 18 % et 21 % (pour la métropole) pour des engagements de location avec des loyers plafonnés, respectivement 6, 9 et 12 ans, seront baissés en 2023 à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, et en 2024, à 9 %, 12 % et 14 %. Ceci étant, il y aura maintien des réductions actuelles concernant les logements qui se situent dans les quartiers dits prioritaires. Selon la politique gouvernementale de la ville, ainsi que pour les logements précurseurs pour l’application de la réglementation environnementale et respectant certains critères de qualité d’usage.
Ceux-ci seront dévoilés en octobre prochain en finalisation de la démarche « Habiter la France de demain », choisis parmi ceux du référentiel établi par Laurent Girometti, directeur général d’Epamarne et François Leclerq, architecte urbaniste, dans leur rapport sur la qualité du logement à Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du Logement. Ils obéissent à des critères mesurables, vérifiables et déterminants concernant la qualité d’usage d’un logement :
Il faut ajouter à cela que les logements doivent répondre à des critères environnementaux, avec un renforcement progressif de 2023 à 2024 :
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