Comment les prix de l'immobilier vont-ils évoluer en 2022 ? Peut-on trouver un équilibre entre une offre de logements relativement rare et une demande qui reste très forte ? Quels sont les enjeux de la rénovation énergétique des bâtiments ? La question du logement abordable est-elle définitivement impossible à résoudre ?  

Les profondes mutations observées sur le marché immobilier français ont modifié les équilibres économiques du secteur et bouleversé les agissements des acteurs. Pour avoir une lecture objective du marché immobilier basée sur des données et des analyses factuelles, Wüest Partner publie l'Immo-Monitoring 2022.

Au sommaire : réglementation de l'immobilier, situation économique actuelle, tendances du marché des transactions et des prix, questions des logements abordables, rénovation énergétique et aperçu des villes intelligentes en Europe. 

Climat économique 

L'économie française a connu ces deux dernières années des soubresauts inédits, principalement dus à la pandémie de COVID-19. En apportant à cette crise des réponses originales [télétravail, délocalisation], les acteurs économiques ont redessiné le paysage socio-économique de la France et ces changements se reflètent aujourd'hui dans le secteur immobilier en pleine mutation. 

Ces derniers mois, les indicateurs économiques ont évolué dans le bon sens : chômage en baisse, épargne des ménages au plus haut et pouvoir d’achat des Français en légère augmentation. Si le soutien de l’Etat [plan de relance, projet de loi de finances 2022] a conforté la prévision de croissance annoncée à +3,7%, l’inflation des prix se précise néanmoins et les tensions géopolitiques et leur impact sur l’approvisionnement des matières premières et des énergies déstabilisent certains secteurs, dont celui de la construction. Les prévisions économiques pourraient évoluer selon la durée et l’ampleur du conflit ukrainien. Mais l’immobilier est souvent une valeur refuge en temps de crise. 

Un paysage transformé 

Le secteur immobilier a connu en 2021 une explosion du nombre de transactions immobilières, des prix de vente record et des prêts à taux plancher. Car, en réaction aux confinements successifs, le désir d’espace incite désormais de nombreuses personnes à changer de lieu de résidence, ce qui accroît la demande de logements et constitue la cause probable de la hausse générale des prix de l'immobilier. 

D’autres facteurs impactent le secteur immobilier : un nouveau diagnostic DPE qui risque de déclasser certains logements énergivores et l’obligation pour toute nouvelle construction d’appliquer la norme RE 2020 qui augmente le prix de revient. Heureusement, les aides à la rénovation sont maintenues. 

Crise du logement 

Malgré toutes les politiques publiques de soutien mises en œuvre, les aides à la pierre, loi ALUR, loi SRU, APL, PTZ, loi Pinel…de nombreux ménages ont toujours du mal à se loger.

En cause, la pénurie de logements - on en construit trop peu et pas assez vite - et des coûts souvent élevés font que la part des dépenses des ménages, locataires ou propriétaires consacrée au logement (taux d'effort) ne cesse d'augmenter. 

Et comment construire plus et mieux tout en consommant moins de foncier ? Voilà un nouveau défi pour une autre politique du logement en France : construire des logements sociaux, réglementer les baux, encourager la mixité, aider les foyers les plus modestes, inciter fiscalement les propriétaires afin de « louer abordable ». Autant de solutions complexes qui mettent en jeu des aspects réglementaires et des impératifs économiques et sociaux parfois contradictoires. 

Empreinte carbone 

En France, les bâtiments émettent 20% des gaz à effet de serre et représentent 50% de la consommation énergétique du pays. Face au problème du réchauffement climatique, l’objectif est donc de réduire sensiblement l’empreinte carbone des logements en rénovant le patrimoine bâti. Ainsi, le dispositif « Climat et Résilience » mis en place en 2021 comporte des mesures fiscales incitatives [TVA réduite à 5,5%] pour effectuer des travaux d’isolation thermique et d’économie d'énergie. 

Par ailleurs, un effort important doit porter sur les logements énergivores qui représentent 17% du parc immobilier français [7,5 millions d’habitations]. Les mesures drastiques de la loi Climat incitent les propriétaires de ces logements à agir car, à défaut, les loyers seront bloqués et il ne sera plus possible de louer [DPE en classe G à partir de 2025, en classe F en 2028]. Le dispositif « France Rénov’ » continue à apporter des aides financières intéressantes. 

L’Immo-Monitoring France 2022 de Wüest Partner est téléchargeable depuis ce lien : cliquez ici.