Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier se durcissent à cause de la baisse du taux d’usure et de la flambée des taux d’emprunt. Les taux de crédit ont légèrement accru après avoir connu un niveau bas sur deux années. Le taux moyen sur tous marchés confondus et sur toutes durées est monté à 1,25 % en mai 2020, contre 1,18 % en avril, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Pour les ménages dont le pouvoir d’achat a été affecté par la crise, la pilule est difficile à avaler. Toutefois, les conditions d’emprunts sont plus auspicieuses au mois de juin. Sur l’ensemble des durées d’emprunts qui vont au-delà de 10 ans, les taux ont diminué.
À titre de rappel, les taux des crédits immobiliers, en France, n’excèdent pas certains plafonds dits taux d’usure. Cette réglementation prétend protéger les emprunteurs les plus modestes. Ces seuils ont, depuis 2017, continuellement baissé à 2,40 % pour les prêts de 10 à 20 ans. Cela passe à 2,51 % pour les prêts qui vont au-delà de 20 ans. Depuis fin 2019, cette baisse connaît une nette augmentation.
Le HCSF ou Haut Conseil de Stabilité Financière appuie cette hausse et recommande strictement aux banques d’appliquer la règle des 33 % d’endettement. En suivant à la lettre cette nouvelle formule, les banques se concentrent particulièrement sur les meilleurs dossiers. Elles délaissent, ainsi, certains profils d’emprunteurs.
Le HCSF pousse les institutions bancaires à se conformer à des critères stricts d’octroi. Limiter le taux d’endettement de tous les emprunteurs à 33 % et ne pas accorder de prêts sur une durée supérieure à 25 ans. Cette mesure écarte les investisseurs qui sont propriétaires de leur résidence principale et qui présentent des crédits en cours. Elle exclut également les ménages modestes qui doivent s’endetter encore afin de résister à la montée des prix de l’immobilier.
Face à la crise sanitaire, et même peu avant, les conditions d’obtention d’un crédit immobilier se sont durcies. Si les taux demeurent stables et très bas en dépit d’une légère hausse durant le confinement, certaines catégories d’emprunteurs obtiennent difficilement un prêt immobilier, en comparaison à il y a un an.
En cette période tendue, il convient de respecter certaines règles afin de prétendre un crédit immobilier.
Si un client d’une agence immobilière présente différents prêts (crédit renouvelable, consommation, auto…), cela va augmenter son taux d’endettement et va impacter sur son budget. En tant que professionnel, l’agent immobilier doit être en mesure de conseiller le client sur les démarches qu’il/elle doit entreprendre pour avoir un prêt immobilier.
En connaissance de la situation de son client, l’agence immobilière peut accompagner l’acquéreur dans la constitution de son dossier. Il se peut que l’agence puisse proposer un traitement de faveur en cette situation exceptionnelle.
Le regroupement de prêts n’est pas destiné, contrairement aux idées reçues, aux personnes en situation de surendettement.
Cette opération permet aux personnes qui disposent de plusieurs crédits de réduire leur taux d’endettement de manière significative. Ce qui leur permet de prétendre à un crédit immobilier.
Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier, la banque étudie à la loupe le profil d’un acquéreur. Selon le type de bien (ancien ou neuf, appartement, maison…) et son emplacement (environnement rural ou citadin, commune…), la banque estime les chances de revente et de plus-value du bien. Plus le bien immobilier se trouve dans une zone attractive, plus l’acquéreur met toutes les chances de son côté afin que la banque valide le dossier. Ainsi, l’agence immobilière doit pouvoir choisir le bien qui convient parfaitement au profil de l’acquéreur (valeur du bien, situation financière de l’acquéreur, emplacement….).
Presque tous les établissements bancaires revendiquent aux emprunteurs de disposer d’un apport personnel. Le montant requis varie en fonction du profil de l’emprunteur, mais également d’une banque à une autre. Il doit, en moyenne, correspondre à 10 % du prix de vente. Cela équivaut aux frais de notaire. Outre le fait que ce soit une condition essentielle pour obtenir un crédit immobilier, l’apport personnel constitue aussi un moyen de négociation.
Dans le cas où l’acquéreur ne dispose pas d’apport ou encore en dispose peu, l’agence immobilière doit pouvoir trouver un bien qui correspond à l’apport minimum dont peut disposer l’acquéreur. L’agence peut également conseiller son client de se tourner vers les membres de sa famille. Cette recommandation est valable à condition que l’acquéreur soit primo-accédant. L’apport peut, ainsi, lui permettre d’aller en deçà de la barre d’endettement des 33 % et d’avoir accès à des propositions de prêts pertinentes.
Face à la crise actuelle, les banques se permettent de prendre de moins en moins de risques. Elles sont très regardantes sur les profils des emprunteurs et sur les dossiers de demande de prêts. Afin de prétendre à un crédit immobilier, il est indispensable de prendre soin de son profil.
Les critères essentiels sont : avoir un emploi stable (un CDI) et disposer d’un taux d’endettement qui n’excède pas les 33 %. Plusieurs paramètres viennent s’ajouter à ces critères : une épargne déjà constituée, une absence d’incident de paiement et de découvert bancaire, un reste à vivre suffisant (l’équivalent du montant qu’il reste à l’acquéreur après le remboursement de la mensualité de son crédit)…
Plus le profil ou le dossier de l’acquéreur répond aux impératifs des banques, plus il/elle augmente ses chances de voir son prêt immobilier accordé. L’agent immobilier peut, parfois, conseiller son client d’attendre quelques mois afin de parfaire son dossier et de démarcher les banques.
Un courtier est en charge de chercher une offre de prêt qui répond le mieux aux besoins de l’acquéreur. Ainsi, il va négocier les conditions d’emprunt auprès des banques. Étant familier aux réglementations bancaires, il est en mesure d’appuyer le dossier du client envers ses partenaires pour pouvoir décrocher une offre de prêt.
En ces périodes de crise, le courtier constitue un véritable allié pour soutenir le dossier d’un acquéreur. C’est le seul professionnel capable de présenter un dossier sous son meilleur jour et de convaincre les banques d’accorder un prêt immobilier.
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