2020 avait débuté dans la suite de l'excellente année 2019. Le million de transactions avait été dépassé l'an dernier, et jusqu'à mi-mars le marché suivait la même pente ascendante : une demande qui ne cessait d'augmenter, avec une légère hausse des prix. Cependant, on pouvait prévoir une petite décélération des transactions courant 2020, puisque l'offre de logements commençait à se raréfier et que des mesures ont restreint les crédits dès le 1e janvier.

A la mi-mars, la crise est survenue. Alors que nous sommes sortis du confinement et que les économies françaises et mondiales peinent à se relever, il est extrêmement difficile de prévoir quelle sera la conjoncture immobilière pour les prochains mois. La situation est inédite, mais on peut tenter d'anticiper les suites de la crise sanitaire.

Une conjoncture qui dépend fortement du facteur sanitaire

Quelle sera l'évolution de l'épidémie ? Personne ne peut le savoir, personne ne peut affirmer avec certitude s'il y aura une seconde vague ou pas. Mais les professionnels médicaux penchent pour l'affirmative : il faut s'y préparer. On comprend qu'il est difficile, dans ce contexte flou d'inquiétude sanitaire, d'initier des projets immobiliers. 2020 marquera forcément un repli, et l'évolution de l'épidémie nous dira s'il sera significatif ou léger.

De mars à mai, toute l'activité ou presque à été bloquée. Or, il s'agit d'une période habituellement très dynamique, gâchée cette année pour les acteurs de l'immobilier. Les agences ont peu à peu réouvert, et les visites, les projets, ont pu reprendre doucement. Mais les grands groupes comme les ménages ont du mal à investir sur des plans qui connaîtront peut-être un nouvel arrêt brutal en cas de seconde vague. Concernant les ménages, l'impact économique de la crise a été limité par une baisse de la consommation et une hausse de l'épargne, mais ils restent inquiets de l'évolution du marché du travail et des risques de chômage.

Un intérêt pour l'immobilier qui ne faiblit pas

En période d'incertitude, le marché immobilier représente un gros placement qui fait peur. Mais il a aussi une valeur importante d'investissement refuge. Dans les années de crise, c'est le dur qui rassure. Le marché immobilier ne pâtira donc pas totalement de la situation sanitaire. Les Français continueront à s'y intéresser, avec davantage de prudence toutefois. Il faut donc forcément s'attendre à une baisse notable des transactions.

D'après un sondage mené par l'IFOP, la FNAIM prévoit une chute des transactions en 2020 de 25% par rapport à 2019.

C'est une baisse importante, mais pas dramatique. On peut également constater que les agents immobiliers ne sont pas très optimistes concernant l'évolution des prix : ils sont peu à prévoir une hausse. La moitié pense à une stabilisation, et 31% pensent que les prix baisseront. Cependant, on peut penser que ce n'est qu'une mauvaise année à passer et que la hausse reprendra progressivement.

La crise n'affectera pas en profondeur le marché immobilier, puisque le pouvoir d'achat en lui-même des Français n'a pas été affecté.

Il est également intéressant de constater qu'un déplacement du marché est à prévoir. L'intérêt pour le télétravail pourrait en effet persuader de nombreux ménages de s'installer plus loin des métropoles, dans des zones moins urbaines et moins denses. Les grandes villes pourraient perdre un peu de leur attractivité. La concentration humaine ne fait pas bon ménage avec les périodes d'épidémies.

Mais des crédits resserrés

La Banque Centrale Européenne permet d'espérer que les taux de crédit resteront bas. Les autorités financières, notamment la Banque de France, ont assuré que les taux n'ont pas été affectés par la crise.

Néanmoins, depuis le 1e janvier, l'accès au crédit s'est resserré avec des conditions plus difficiles. A cela s'ajoute un durcissement de la position des banques, qui pourraient vouloir faire preuve d'une prudence accrue dans les prochains mois. Une des principales conséquences est le ralentissement du traitement des demandes de crédit.

La conjoncture immobilière des prochains mois est difficile à prévoir, puisqu'elle dépend largement des évolutions de la crise sanitaire. Néanmoins, il peut être avancé sans grand risque que le marché va connaître un ralentissement notable avant de peu à peu retrouver son dynamisme. Les ménages comme les professionnels font confiance à cette valeur sûre, et le pouvoir d'achat n'a guère été entamé grâce à une hausse de l'épargne pendant le confinement. Cependant, outre les inquiétudes vis-à-vis des suites de la crise, c'est la restriction de l'accès au crédit qui pourrait le plus freiner et limiter les transactions.