Nombreux sont les professionnels de l’immobilier ignorant qu’une cession de parts sociales peut être soumise au droit de préemption urbain, et pourtant, tel est bien le cas depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, modifiant l’article L. 213-1 4° du Code de l’urbanisme.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a, en effet, étendu le spectre du droit de préemption urbain, en y soumettant les cessions de parts sociales.

L’article L.213-1 du Code de l’urbanisme prévoit la soumission au droit de préemption : « Les cessions de la majorité des parts d'une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption ».

PARTS DE SCI

La cession de parts de société civile immobilière est désormais soumise au droit de préemption urbain, lorsque la cession porte sur la majorité des parts sociales.

Cela étant, afin de ne pas pénaliser les mécanismes de transmission de patrimoine entre alliés, l’article L.213-1 3° du Code de l’urbanisme est complété par une exception au principe de la soumission de telles cessions au droit de préemption.

En effet, le droit de préemption urbain défini ci-avant n’est pas applicable aux sociétés civiles immobilières « constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».

Au regard de la rédaction de l’exception au droit de préemption urbain de l’article L.212-1 3° du Code de l’urbanisme, il convient de rester particulièrement attentif à la composition de la SCI et des liens familiaux existants entre chaque individu la composant : « parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ».

AUTRES SOCIÉTÉS

La cession de parts de toute autre société qu’une SCI est également soumise au droit de préemption urbain, dès lors que deux conditions se trouvent réunies :

• La cession conduit l’acquéreur à détenir la majorité des parts de la société;
• Le patrimoine de la société est constitué d’une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption.

OBSERVATIONS

D’une part, la cession peut porter sur une minorité de parts sociales et être soumise au droit de préemption urbain, dès lors que le cessionnaire (l’acquéreur des parts), du fait de cette acquisition, devient propriétaire de la majorité des parts sociales.

D’autre part, il est nécessaire de déterminer si la vente du bien immobilier (un terrain étant également un bien immobilier) dont la société est propriétaire, serait elle-même soumise au droit de préemption.

Ainsi, bien qu’en apparence restrictive, les conditions cumulatives nécessaires à la soumission au droit de préemption urbain d’une telle cession, devraient conduire à une faible application dans les faits.

L’application SINIMO accompagne depuis de nombreuses années les agents immobiliers dans la rédaction de leurs contrats, en veillant à leur conformité juridique !

Demandez une démonstration !