Alors que le marché immobilier fait face à des tensions économiques et à une hausse des taux d'intérêt, certaines villes françaises voient leurs prix chuter de plus de 10 % sur le neuf. Cette tendance, loin d’être uniforme, offre aux agents immobiliers et mandataires une occasion unique d’explorer de nouvelles opportunités d’achat et d’investissement. Dans cet article, Flash Immo vous dévoile les villes concernées et les stratégies à adopter pour tirer parti de cette situation en constante évolution.

Pourquoi les prix du neuf résistent face à la baisse du marché ?

La baisse des ventes de logements s'accompagne généralement d'une diminution des prix, en lien direct avec la loi de l’offre et de la demande. Cependant, cette dynamique ne s’applique pas de la même manière aux biens anciens et aux logements neufs. Alors que les prix de l’immobilier ancien ont reculé de 7 % à 8 % au cours des deux dernières années, en grande partie à cause de taux d’intérêt élevés qui limitent la capacité d’achat de nombreux ménages. Malgré cela, les ventes de logements neufs ont encore baissé de 2,5 % au troisième trimestre 2024 par rapport à l’année précédente.

 « les prix du neuf restent inchangés », Pascale Boulanger (président de la Fédération des promoteurs immobiliers FPI)

Cette tendance reflète toutefois un ralentissement de la chute des ventes globales. Cette décélération est due en partie à une augmentation de 4,3 % des ventes aux particuliers, tandis que les ventes en bloc, destinées aux investisseurs institutionnels et aux bailleurs sociaux, ont chuté de près de 13 %. Suite à l’arrêt des programmes de rachat de CDC Habitat et Action Logement, initialement conçus pour soutenir les promoteurs. Pascal Boulanger reste néanmoins prudent quant aux ventes aux particuliers, car ce rebond est surtout tiré par les investisseurs locatifs, en hausse de 5 %, tandis que les ventes aux propriétaires occupants n’ont progressé que de 3,9 %.

Des prix de vente assez incompressibles dans le neuf

Le marché immobilier français a toujours connu des cycles de hausse et de baisse, mais la conjoncture actuelle présente des facteurs inhabituels. L’inflation, les coûts croissants de l’énergie, les taux d’intérêt élevés, et la réglementation énergétique sont autant de variables qui influent sur la capacité des acheteurs à financer leur projet. Cela se traduit par une demande en recul dans plusieurs villes. Pourtant, certains secteurs restent actifs, et la segmentation du marché par type de bien ou par localisation est plus pertinente que jamais.

La baisse observée concerne en grande partie le neuf, là où les coûts de construction élevés et les contraintes réglementaires freinent les projets. Bien que ces réajustements ne soient pas généralisés, plusieurs villes présentent des opportunités inédites pour les acheteurs et investisseurs qui souhaitent miser sur une reprise progressive

Où observe-t-on les baisses de prix les plus significatives ?

Après deux ans de crise dans le secteur immobilier, les prix dans le neuf commencent à baisser, mais cette tendance n’est pas uniforme. Selon les données de la FPI, le prix moyen au mètre carré est resté stable en Île-de-France au troisième trimestre, comparé à l’année précédente, mais a diminué de 3,1 % dans les autres régions. Certaines villes connaissent même des baisses bien plus marquées, comme Tours, Le Havre, Dijon, Clermont-Ferrand, Laval et Montpellier. À l’inverse, les prix s'envolent dans des villes comme Reims (+25,4 %), Aix-en-Provence (+10,3 %), Nice (+8,2 %) et Annecy (+6,2 %).