Cette année, les iBuyers ont réalisé environ une centaine de transactions en France. Ce modèle y est représenté principalement par trois entreprises : Homeloop, Dili, et Vendez-votre-maison. Elles s'inspirent toutes trois d'Opendoor, le précurseur américain.

Si les iBuyers font un début relativement timide depuis leur arrivée dans l'Hexagone en 2017, il n'est pas exclu que le phénomène ne prenne plus d'ampleur dans les années à venir, comme c'est déjà le cas aux États-Unis. Que faut-il savoir sur ces nouvelles entreprises ? Quel impact pourraient-elles avoir sur le secteur de l'immobilier en France ? Menacent-elles les agences immobilières telles qu'on les connaît ? Vous trouverez ici des éléments de réponse.

Les iBuyers, c'est quoi ?

Les iBuyers immobilier sont des entreprises d'un genre nouveau qui s'inspirent du modèle d'Opendoor, pionnier en la matière, créé en 2013 aux États-Unis. Le concept est simple : ces entreprises vous proposent d'acheter un bien immobilier que vous souhaitez vendre très rapidement et de manière sécurisée, avec une offre ferme en 24h ou 48h seulement. Il suffit au propriétaire de remplir un formulaire servant à donner les caractéristiques du bien. L'estimation de son prix est ensuite effectuée par algorithme, puis validée par un inspecteur.

L'atout principal des iBuyers immobilier est le confort qu'ils promettent : ils donnent un moyen aux propriétaires de vendre leurs biens sans passer par des procédures fastidieuses et longues. Plus besoin de multiplier les visites et de retarder la vente. Depuis la création d'Opendoor, ce modèle s'est propagé aux États-Unis, avec d'autres entreprises l'ayant adopté, dont le géant de l'annonce immobilière Zillow, ainsi que la start-up Knock.

Comment se portent les iBuyers français ?

Ce type d'entreprise est apparu en France en 2017 avec Homeloop. Cette entreprise assure avoir réalisé 10 achats de biens par mois depuis mars 2019, en majeure partie à Paris et en proche banlieue. Les deux autres spécialistes d'iBuying notables du pays sont Dili, qui aurait acheté 25 biens à Lyon et à Paris depuis mai 2018, et Vendez-votre-maison, qui a acquis 79 biens l'année dernière et vise les 100 biens cette année. Ce dernier est une entreprise plus ancienne qui a adopté le modèle iBuying en été 2018, et qui couvre déjà 21 départements. Elle se spécialise cependant dans les biens en zones péri-urbaines et rurales. Homeloop et Dili visent à s'étendre à d'autres villes rapidement.

La première difficulté rencontrée par ces trois iBuyers est la même : la recherche de sources de financement. Il leur faut en effet des sources solides pour augmenter la cadence des achats et leur volume, paramètre dont dépendent la rentabilité, et par conséquent la viabilité du modèle. C'est justement pour inciter les banques et autres partenaires potentiels à les financer que ces entreprises s'efforcent de s'étendre à plusieurs villes et départements et montrer la scalabilité de l'iBuying.

Un autre défi du modèle est de proposer des offres à la fois réalisables et attractives afin de trouver une clientèle.

Les offres d'achat immédiates après estimation en ligne qui étaient initialement proposées ont disparu : la qualité des données en France ne permet pas encore d'effectuer une estimation assez précise par algorithme, et il faut donc une visite réelle afin de proposer une offre au propriétaire, ce qui allonge le processus.

De plus, les iBuyers ont dû baisser leurs prix, avec des tarifs entre 7 et 9% du prix du bien chez Homeloop, et pouvant aller jusqu'à 20% chez Vendez-votre-maison. Ce défi aura un rôle déterminant dans la réalisation de l'objectif d'expansion à court terme.

Les iBuyers immobilier ont-ils un avenir en France ?

Au vu du début en demi-teinte des iBuyers en France et des difficultés qu'ils rencontrent, la question sur leur avenir se pose évidemment. Les acteurs du marché ainsi que les spécialistes sont plutôt confiants : selon eux, l'iBuying trouvera son marché dans le pays. En 2018, il représentait 15 000 acquisitions et 10 000 reventes, soit 0,2% des transactions immobilières aux États-Unis, et 6% de celles de la ville de Phoenix, son marché principal. Les entreprises américaines ne se concentrent que sur les maisons individuelles à un prix en dessous des 500 000$, biens sur lesquels l'algorithme d'estimation est particulièrement efficace.

De la même manière, on prévoie que les iBuyers français perdureront en trouvant des niches : par exemple celle des zones urbaines denses à habitations homogènes, où les données disponibles sont plus précises. Cela permettrait d'exploiter les atouts du modèle en termes de simplicité et de rapidité de transaction, et de réduire les coûts pour les entreprises, leur permettant aussi de proposer des tarifs plus attractifs. Bien qu'ils puissent ainsi acquérir des parts de marché considérables, les analystes ne s'attendent pas pour autant à ce qu'ils prennent la totalité ou la majorité du marché immobilier français.

Sont-ils une menace ou une opportunité pour les agents immobiliers ?

Selon une étude effectuée par OpinionWay et MeilleursAgents, une majorité des agents immobiliers voient la Proptech, dont l'iBuying fait partie, comme une menace.

Cette inquiétude est exacerbée par le fait que 83% des particuliers se disent prêts à utiliser des agences « low cost » et 78% estiment qu'elles sont en voie de développement. L'iBuying permettrait donc aux particuliers de vendre leurs biens sans passer par un agent immobilier, et entrerait par conséquent en concurrence avec ceux-ci.

Si certains y voient une menace, d'autres y voient une opportunité : des brokers américains comme Redfin et Realogy ont pris les devants en proposant des offres d'iBuying et des conseils pour choisir entre la vente chez un iBuyer ou la vente classique. Les iBuyers eux-mêmes font appel aux agents immobiliers pour revendre les biens achetés, comme par exemple Zillow. Aujourd'hui, avec 45% des Français qui disent ne pas faire confiance aux agents immobiliers, l'iBuying peut être aussi un moyen de les réconcilier. Une chose est sûre : si le phénomène continue à prendre de l'ampleur en France, les agents immobiliers devront trouver un moyen de s'y adapter.