Vos clients envisagent d'acquérir un bien ? Il est important de porter une attention particulière sur la consommation énergétique de ce futur bien, plus particulièrement si ces clients ont l'intention de le mettre en location. Afin d'interdire progressivement la mise en location des logements énergivores, le gouvernement a pris quelques mesures.

Logement énergivore, ses caractéristiques

Aussi appelé passoire thermique, le logement énergivore désigne une habitation dotée d'une mauvaise isolation entraînant une surconsommation énergétique. Vétuste ou mal construit, il consomme beaucoup plus d'énergie par rapport au mode de vie des locataires.

Véritable fléau pour l'économie et l'environnement, les passoires thermiques contribuent aux émissions de gaz à effet de serre. Voici quelques signes manifestant qu'un logement est énergivore, en tant que professionnel de l'immobilier vous devez rapidement les détecter :

• un inconfort thermique : très froid en hiver et moins de fraîcheur en été malgré l'utilisation d'un climatiseur ;
• facture trop élevée par rapport à la consommation du foyer.
• À l'aide d'un diagnostic de performance énergétique ou DPE, il est possible de connaître le classement énergétique d'une maison qui est de A (maison performante) à G (maison énergivore). Les logements qui sont qualifiés comme énergivores se trouvent généralement dans la catégorie G jusqu'à E. Leur consommation en énergie se situe entre 330 kWh/m2 (F) et 450 kWh/m2 (G) par an, voire plus.

Interdiction d'augmenter les loyers pour les logements énergivores

Les logements les plus énergivores se trouvent dans la classe F et G. En vertu de la loi Climat du 22 août 2021, les propriétaires d'un bien dans ce classement ne doivent pas augmenter les loyers de leur logement. D'après l'analyse de l'Observatoire national de la rénovation énergétique, cette mesure touche à peu près 17 % des habitations françaises. En tant que professionnel de l'immobilier, il est de votre devoir d'informer vos clients ! 

Tous les biens loués meublés ou vides sont concernés par cette interdiction. Les nouveaux baux, tout comme les contrats en cours, sont également touchés par ce gel des loyers. Tous les ans, les bailleurs de ces passoires thermiques se basent sur l'indice de référence des loyers que l'INSEE (IRL). Ce n'est plus le cas actuellement. Il leur est interdit d'évoluer leur loyer lors de la relocation ou du renouvellement du bail.

À condition d'effectuer des travaux de rénovation énergétique, les propriétaires-bailleurs ont le droit de fixer librement leur loyer. Grâce à ces travaux, la performance du logement va s'améliorer et sa classe énergétique va ainsi changer.

À noter que les DPE réalisés avec les anciennes formules qui ont été faits avant 31 décembre 2017 sont à refaire le 31 décembre 2022 au plus tard. E

En revanche, ceux qui ont été effectués avant le 30 juin 2021 devront être refaits le 31 décembre 2024.

Logements énergivores : interdits à la location

Les logements avec une consommation énergétique qui excède 450 KW/m2 par an seront progressivement interdits à la location à partir du 1er janvier 2023. Ceux qui utilisent l'électricité ne seront pas touchés par cette mesure.

À compter du 1er janvier 2025, les habitations dans la classe G vont être interdites à la mise en location. Selon le décret du 30 janvier 2022, la performance énergétique d'un bien devient un critère essentiel de mise en location. À partir du 1er janvier 2028, les logements dans la catégorie F ne seront plus autorisés à la location. Dès 2034, cette loi va s'appliquer à ceux qui se trouvent dans la classe E.

Les locataires pourront saisir le juge judiciaire en cas de mauvaise isolation d'un logement. Il va déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai pour l'exécuter. Entre-temps, le juge peut décider de suspendre ou de réduire le loyer.

Audit énergétique obligatoire pour les biens mis en vente

Si un propriétaire d'immeuble ou de maison individuelle a l'intention de mettre en vente son bien de classe énergétique F ou G, il doit réaliser un audit énergétique. Ce dernier sera obligatoire dans la promesse de vente ou dans l'acte authentique de vente à partir du 1er avril 2023.

Quelques préconisations de travaux visant à améliorer la performance énergétique du logement sont indiquées dans cet audit. Le propriétaire n'est toutefois pas obligé d'effectuer ces travaux. Remis au candidat acquéreur lors de la première visite du logement, ce diagnostic l'informe des travaux pour améliorer la performance énergétique du bien qu'il souhaite acquérir.

En application de la loi Climat et Résilience, un DPE collectif doit être réalisé pour tous les immeubles d'habitation collective en monopropriété et en copropriété dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2013.