La hausse du prix de l'immobilier est semble t-il une tendance généralisée à l'ensemble des grandes villes. Le coût des loyers à Paris, mais aussi à Lyon et Bordeaux, fait souvent la une des rubriques spécialisées, à un tel point qu'il serait facile de penser que tous les espaces urbains de France sont touchés. Tous, vraiment ? Non, car il existe des cités qui résistent encore à la flambée des prix. En Provence, Marseille, pourtant deuxième commune la plus peuplée de France, semble demeurer en marge de ce contexte, comme un îlot épargné par cette évolution globale. Alors, qu'en est-il réellement des prix immobilier à Marseille ?

Une étonnante statistique

La cité phocéenne constituerait une certaine "anomalie" dans le territoire français, étant donné que les chiffres recueillis démontrent une augmentation de seulement 7% des prix immobilier à Marseille depuis 2015*. Ces données sont à mettre en relation avec l'évolution du prix du m² à Bordeaux, qui avec un bond de 37% ces quatre dernières années, s'impose comme l'exemple le plus frappant de la tendance dans les grandes villes de France. Le cours des prix immobilier à Marseille est ainsi particulièrement avantageux pour des particuliers désireux d'y devenir propriétaires.

L'achat d'un appartement à Marseille est indiqué à exactement 2998 euros par mètre carré, contre à peine plus de 2700 en 2015. De plus, les chiffres récents démontrent que l'augmentation à Marseille des prix immobilier n'est pas continue, puisque le coût moyen en septembre 2019 est inférieur de 39 euros/m² à celui de la rentrée précédente, et que, un peu plus en arrière, la rentrée 2016 avait déjà connu une baisse de 56 euros/m² par rapport à septembre 2015 (soit -1.8%).

Bien entendu, il est nécessaire de préciser qu'il s'agit là de tarifs liés à des bâtiments anciens, qui, comme le rappellent un grand nombre d'experts en immobilier, sont inférieurs de 20 à 25% à ceux des appartements neufs. La somme de 198 000 euros pour l'acquisition d'un trois pièces à Marseille ne prend pas en compte les frais de notaire, ni les dépenses supplémentaires induites par d'éventuels travaux. Néanmoins, dans un contexte de taux record du crédit immobilier, il s'agit là d'un contexte favorable à l'achat d'une maison à Marseille.

 
De fortes disparités internes

Vous l'aurez compris, l'augmentation de 7% à Marseille des prix immobilier s'avère être une moyenne, susceptible de cacher une quantité importante de détails. L'évolution des prix n'est pas uniforme, et tous les arrondissements, tous les quartiers, n'ont pas connu une si faible augmentation du m² au cours des quatre dernières années.

Dans les arrondissements situés à l'est (11è, 12è et 14è), le prix moyen s'est accru de plus de 10 %, et jusqu'à 14.2 % dans le 14ème, qui néanmoins, demeure plus accessible, avec un peu moins de 1900 euros/m². Même le plus cher des ces 3 espaces, en l'occurrence le 12è, avec ses 2920 euros/m², reste inférieur à la moyenne du prix immobilier à Marseille.

À l'inverse, le coeur de la cité phocéenne, près du vieux port, affiche des coûts parmi les plus élevés de la commune, avec jusqu'à 3578 euros/m² dans le 6è arrondissement. Mais globalement, ces quartiers n'ont enregistré qu'une faible augmentation depuis 2015, puisque seul le 5è arrondissement dépasse la fameuse moyenne des 7% de hausse à Marseille des prix immobilier.

D'autres secteurs sortent gagnants de cette période 2015-2019 : il s'agit des quartiers sud, des 8è et 9è arrondissements, très chers, qui ont vu leurs prix baisser de 3.5%. La chute de 14.5% dans le 15è arrondissement, tout au nord de Marseille, est d'autant plus remarquable qu'il s'agissait déjà d'un espace "bon marché", parmi les plus accessibles de la cité, avec actuellement mois de 1600 euros/m². Ainsi, l'arrondissement le plus coûteux (le 8è, à 3961 euros/m²) et le plus "bas de gamme" (le 15è), sont ceux qui ont connu la décrue la plus importante des prix immobilier à Marseille. Un fait aussi incontestable que surprenant.

Cette situation durera t-elle ?

Bien qu'il soit difficile de répondre d'une manière claire et tranchée à cette question, le suivi de l'évolution des coûts sur les derniers mois permet d'apporter un éclairage sur la tendance actuelle des prix immobilier à Marseille.

Si l'augmentation est bel et bien de 7% sur 4 ans, il ne faut pas oublier la décrue survenue en 2016. En réalité, si l'on reprend le détail des statistiques, sur les deux dernières années, le prix au m² moyen est passé de 2781 à 2998 euros, soit une hausse de 7.8% en deux ans, qui vient de ce fait ternir le bilan « positif » de la cité phocéenne. De même, depuis début juin 2019, on constate une augmentation de 56 euros/m², soit +1.9 % en seulement trois mois.

Cependant, cette montée du prix immobilier à Marseille demeure nettement inférieure celle qu'à connu Paris entre les mois de septembre 2017 et 2019 (+16 %). De même, il peut être intéressant de comparer la situation marseillaise avec celle de la proche cité d'Avignon, qui a vu ses prix bondir de 11% au cours des 12 derniers mois. Assez étrangement, le ralentissement de la croissance de l'immobilier en Gironde fait que Bordeaux et Marseille ont connu une évolution à peu près similaire en l'espace d'un an.

Sans pouvoir se projeter avec certitude dans l'avenir, même à court terme, il est tout à fait légitime d'envisager que les prix immobilier à Marseille continueront de subir une hausse modérée, avec des chances de rechute temporaire des cours d'ici deux ans. Une poursuite durable de cette hausse ne semble réellement envisageable que dans les 5è et 11è arrondissements.

*statistiques révélées par le baromètre LPI-SeLoger