La crise sanitaire frappe de plein fouet l’économie française depuis le mois de mars 2020. Le premier confinement a été décidé par le gouvernement pour tenter d’endiguer la propagation de l’épidémie de la Covid-19. Ces restrictions ont eu des répercussions importantes sur les finances des Français. Malgré la mise en place de nombreuses mesures pour accompagner les entreprises dans cette épreuve, quasiment toutes les couches de la population ont subi des pertes de salaires, plus ou moins importantes. Les étudiants ne peuvent plus compter sur les petits boulots d’appoint pour arrondir leur fin de mois, les indépendants peinent à trouver des clients et leur chiffre d’affaires s’en ressent. Le chômage partiel imposé dans certaines entreprises a également considérablement réduit le pouvoir d’achat de nombreux salariés.

Aussi, un certain nombre de locataires éprouvent des difficultés à payer leur logement.

Une enquête sur les loyers impayés commanditée par l'ANIL

Cette situation a attirée l'attention du gouvernement. Emmanuelle Wargon, la ministre en charge du logement a d’ailleurs été sensibilisée à ce problème épineux par de nombreuses associations luttant contre la précarité. En effet, durant les crises, les personnes en difficulté financière auront tendance à privilégier les achats de première nécessité, comme l’alimentation au détriment du paiement de leur logement. Mais quel est le pourcentage de foyer à avoir des difficultés à s’acquitter de leur loyer ?

Actuellement, aucune étude officielle n’a été réalisée pour connaître le nombre précis de locataires en cessation de paiement de leur loyer. Toutefois, l’Anil a commandité une enquête sur les loyers impayés.

Cette étude a mis en évidence une hausse de 15%, entre septembre 2019 et 2020, du nombre de locataires se déclarant dans l’incapacité financière d’honorer leur loyer.

Toutefois, il est important de noter que les appels de locataires en difficulté ne se traduisent pas encore par des procédures judiciaires à leur encontre. Bien souvent, les locataires appellent pour essayer de trouver des solutions pour remédier à leur problème de non-solvabilité.

Les "petits" bailleurs doublement pénalisés

De leur côté, les propriétaires privés sont souvent doublement pénalisés par cette situation. Ils subissent une perte de pouvoir d’achat lié à une diminution (voire un arrêt) de leur activité professionnelle et le manque à gagner dû au non-paiement des loyers contribue encore plus à fragiliser leur finance. Les petits bailleurs sont particulièrement touchés par cette crise sanitaire et financière. L’enquête de l’Anil a montré que 13% des propriétaires ont été contactés par leur locataire pour des problèmes de loyer et 60% d’entre eux ont pris la décision d’étaler le paiement voire de reporter les loyers dus.

Au niveau du parc locatif public, la situation est également préoccupante. Les organismes HLM regroupent 4,5 millions de logements locatifs. Début novembre, un rapport parlementaire a estimé à 100 millions d’euros les pertes ou les retards de loyers chez les bailleurs sociaux en raison de la crise sanitaire. À titre de comparaison, les dettes financières locatives du secteur HLM se montaient à 136 milliards d’euros en 2018. Pour éviter de creuser encore plus ce déficit en raison de la crise sanitaire, le gouvernement a pris des mesures pour suivre en temps réel le taux des loyers impayés dans le parc locatif public, mais également privé.

La création d'un observatoire des impayés

En association avec l’Anil, un observatoire des impayés va être créé courant novembre. De nombreux acteurs du secteur public et privé vont être sollicités pour apporter leur aide comme l'association Abbé-Pierre, l’Action Logement, l’USH (Union sociale pour l'habitat), la Soliha, la CLCV (Association nationale de consommateurs et usagers...), mais également la Banque de France.

Pour suivre au plus près la situation financière des propriétaires et des locataires, les professionnels de l’immobilier comme la Fnaim, Foncia, UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) ou encore l’Unis ont été invités à participer à cet observatoire.

Quelles aides ont été mises en place ?

En cette période sanitaire si incertaine, quels sont les droits et les devoirs des locataires et des propriétaires en cas d’impayés ? Le problème de trésorerie que rencontrent certains locataires n’est pas un motif valable pour ne plus payer son logement. La non-perception des loyers peut avoir des conséquences financières lourdes pour un bailleur. En effet, même durant le confinement, un propriétaire est dans l’obligation de payer les frais liés à l’entretien de son logement comme les charges de copropriété ou les taxes foncières. Le manque à gagner peut alors conduire le bailleur à se retrouver lui-même dans une situation financière difficile.

L’État a réagi rapidement face aux problèmes des loyers impayés dès le début du confinement du printemps. Des aides financières ont été mises en place pour soutenir les locataires confrontés à une baisse de revenus. Depuis mai, une somme 150 € mensuelle, plafonnée à 900 € peut être octroyée sous certains critères. Pour en bénéficier, le demandeur doit avoir subi une baisse de revenus de 15% et le loyer doit correspondre être supérieur à 33% de ses revenus. Les fonds de solidarité pour le logement (FSL) financés par les Conseils départementaux viennent également à la rescousse des locataires en difficulté. Les Centres Communaux d’Action Sociale et Centres intercommunaux d’action sociale gérés par les communes peuvent apporter des subventions. De son côté, Agirc-Arrco, la caisse de retraite complémentaire a débloqué une enveloppe 200 M€ pour assister les salariés en détresse financière. De leur côté, les propriétaires peuvent souscrire une assurance « loyer impayé » pour pallier les défaillances de leur locataire.

En cas de difficulté, l’idéal pour un locataire est d’anticiper et de prévenir le plus rapidement le propriétaire de son logement ou l’organisme qui gère la location. Ensemble, ils pourront imaginer un moyen pour que le paiement du logement occupé soit honoré, en retardant le règlement ou en établissant un échéancier par exemple.

L’agent immobilier joue un rôle déterminant dans cette procédure. Il est le médiateur privilégié indispensable pour trouver une solution pour le locataire en difficulté financière et le propriétaire.