La France est-elle menacée par une bulle immobilière ?

By septembre 12, 2019

La hausse des prix de l'immobilier en France depuis plusieurs années est une tendance qui s'est intensifiée au cours des douze derniers mois. Comme toute envolée des cours dans un secteur majeur de l'économie, certaines inquiétudes peuvent surgir d'une manière tout à fait légitime. En effet, un grand nombre de personnes ont encore en souvenir la Crise des Subprimes, il y a désormais plus d'une décennie, où la bulle immobiliere avait éclaté et contaminé la finance internationale, du fait d'un panachage d'actions toxiques. Mais en 2019, est-il réellement possible d'affirmer qu'une autre bulle immobilière en France pourrait survenir ? À terme, est-ce que cette situation pourrait évoluer vers une crise immobilière ?

Une croissance exceptionnelle des prix immobilier

Dans les grandes villes du territoire, on constate une augmentation significative du coût à l'achat des appartements et des maisons, principalement des bâtiments anciens. Cela est particulièrement vrai en ce qui concerne Paris, qui vient de franchir la barre des 10 000 euros/m², avec une hausse de 16 % entre les mois de septembre 2017 et 2019. Bordeaux a connu une flambée encore plus spectaculaire, avec + 37% de croissance depuis 2015, ce qui en fait l'une des villes de France où la tendance générale de l'immobilier s'exprime avec autant de puissance. Les chiffres donnés par le baromètre Seloger.com démontrent une évolution similaire à Lyon (+26%).

Si tous les ensembles urbains ne sont pas "touchés" de la même manière, on constate que même un pôle comme Marseille, dont le bilan depuis 2015 s'avère plus positif, a connu une augmentation de plus de 7% sur les deux dernières années. Des villes plus "intermédiaires", à l'image d'Avignon, ne sont pas non plus à l'abri : on constate dans celle-ci un bond de 11% du prix du m² depuis 12 mois.

Au vu de ces données, il est impossible d'affirmer que les prix du logement en France ne continueront pas à augmenter, mais cette impressionnante progression n'induit pas automatiquement la formation en cours d'une bulle immobiliere. Et ce d'autant plus que le niveau d'avant la crise immobilière des Subprimes n'est pas encore atteint.

 

Bulle immobiliere : quels sont les risques réels ?

On entend par bulle immobiliere une situation de spéculation qui entraînerait une hausse artificielle des prix, préalable à un krach financier. L'un des principaux indices qui permet de révéler la présence d'une bulle immobiliere tient dans le fait que l'augmentation du prix du m² et le coût des loyers seraient dissociés, ou, autrement dit, que la valeur du m² carré progresserait nettement plus vite.

De plus, dans le cadre d'une bulle immobiliere, la hausse des prix ne possède plus de lien avec l'économie réelle, locale. Ainsi, les facteurs liés à la démographie ou relatifs au niveau de vie d'un quartier, d'une commune, n'entreraient plus exclusivement en compte pour déterminer le prix du m² dans ce même espace.

C'est précisément ce qui est relevé par certains experts à Paris, où le prix au m² a augmenté deux fois plus rapidement que le montant des loyers, un rapport qui alimente les craintes.

Toutefois, il s'agit de la situation propre à la capitale, et la hausse des prix immobilier dans d'autres grandes villes de France peut s'expliquer par des processus bien connus, comme la gentrification, aussi appelé embourgeoisement par les géographes.

Certains quartiers connaissent une flambée des prix due à l'arrivée en masse de nouveaux habitants à hauts revenus, comme à Pessac, dans l'agglomération bordelaise, ce qui contribue à augmenter la moyenne de tout l'ensemble urbain. D'autres cités telles que Limoges avaient connu une décrue de leurs prix immobilier au début de la décennie, favorisant une reprise des cours qui cette fois s'inscrit dans une tendance plus "normale" ; on parle alors de "rééquilibrage". Il ne s'agit dès lors pas d'une authentique bulle immobiliere.

 

Le crédit immobilier, un atout sécurité

Si la hausse des prix du secteur peut faire craindre une bulle immobilière en France à certaines personnes, y compris des spécialistes, la baisse record du taux du crédit immobilier, tombé à moins de 1,30% au cours du printemps 2019, vient jouer en la faveur des particuliers.

Ainsi, même dans un contexte d'augmentation extrêmement rapide du coût du m², la présente situation n'en reste pas moins propice à l'investissement ainsi qu'à l'achat. D'autant plus que les risques de surendettement liés au crédit demeurent plus que modérés, et ne représentent que 15% des dossiers de surendettement, selon le Haut Conseil de stabilité financière. L'investissement dans le cadre de l'immobilier locatif est de ce fait particulièrement en vogue, classé au niveau mondial comme l'un des secteurs financiers les plus rentables en 2019.

En outre, des prévisions optimistes sont à relever, notamment du côté des rapports de la Banque Centrale Européenne . Celle-ci mise sur une nouvelle baisse des taux du prêt, ce qui donnerait davantage de garanties pour les personnes désireuses de devenir propriétaires. Un bon nombre d'économistes estiment qu'un ralentissement de la hausse des prix se produira en 2020, ou du moins, à court terme, réduisant ainsi les risques de bulle immobilière en France.

Il conviendra également de citer Thomas Grjebine , expert du Centre d'études prospectives et d'informations internationales (CEPII), qui tient à souligner que la situation qui règne actuellement dans le milieu du crédit est nettement plus stable que celle qui avait précédé la crise immobilière des subprimes.

Ces nouveaux éléments de réponse permettent ainsi d'entrevoir une évolution positive à venir du contexte de l'immobilier. Aucune crise immobilière profonde ne devrait ainsi venir bouleverser l'économie nationale.

Tiffany WILLM

Passionnée par l'immobilier et chargée de communication depuis des années

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